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房地产估价的市场比较法研究 　　[摘 要]我国房地产市场在不断发展和壮大，房地产交易越来越受到人们的关注。房地产估价在房地产交易中是非常重要的，研究房地产估价是现今房地产交易中不可缺少的一项专业性、技术性工作，能直接反应房地产的市场状态，得到了国际估价界的统一公认。本文针对我国现今房地产估价行业的发展现状和问题，对房地产估价中的市场比较法进行了研究。 　　[关键字]房地产估价；市场比较；研究 　　文章编号：2095-4085（2015）03-0095-02 　　房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学估价方法，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。我国目前房地产估价师都是经过全国统一考试，取得产地估价师《执业资格证书》并注册登记后才从事房地产估价活动的。可见我国对房地产估价方面的重视，对房地产估价的市场比较法研究对我国的房地产发展具有重大意义。 　　1 我国现今房地产估价行业的发展现状 　　我国的房地产估价行业在近十年里都在健康发展着，这是无数的国家房地产主管部门和房地产估价师们所共同创造的。其成果突出表现在多方面，主要有下面几方面： 　　（1）制定了有关房地产评估的法律规章。 　　（2）确立了房地产估价师职业资格证制度 　　（3）制订了有关房地产估价的技术规范 　　（4）形成了良好的房地产估价市场和房地产估价行业标准 　　（5）扩大了房地产估价的服务领域 　　2 我国房地产评估行业中存在的主要问题 　　房地产行业是影响我国现今经济技术发展的重要行业之一，我国现今房地产行业也存在一些问题。 　　2.1 房地产评估机构产权不明晰 　　房地产评估机构的产权问题主要表现在：第一，估价人员的人事关系在委托到当地人才交流中心的过程中人事代理合同的认定不够规范。第二，估价人员没有真正独立，还在原来的主管部门任职。第三，估价机构的主要业务源还是原主管部门。第四，由于估价机构与主管人员之间存在多年的同事或者上下级关系，估价师在工作中难免会对其给予照顾。 　　2.2 行业的法制建设落后 　　中国现今还没有类似于已有的《律师法》和《注册会计师法》之类的《估价师法》。虽然我国现在已经根据房地产估价发展的要求，制定出了一些规章制度，初步形成了房地产估价法律法规体系，但是还仍然缺失有关房地产估价的各项法律、法规和规章制度。 　　2. 3 估价人员的整体素质不高，不能满足行业的发展需求 　　我国现今的估价师考核几乎只是注重理论方面的考核及学历高低，因此，我国现今通过考试的人大部分是大学毕业生，其工作经历几乎为零。而许多拥有丰富经验的多年从事评估事业的人却由于欠缺理论知识而通不过考试。除此之外，估价师的再教育严重缺乏，以至于不能满足行业发展需要。随着我国经济的不断发展，对房地产评估的要求也不断的增加，因此，估价师需要定期接受专业知识的培训，积极学习国内外的先进技术，使得其技术能满足行业的发展需要。 　　3 房地产估价的市场比较法 　　在我国长期的房地产估价发展中，市场比较法是最主要、最常用也是最重要的方法。随着市场比较法的理论探索与实践应用，市场比较法也在逐渐完善。 　　市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这是一种技术上成熟、比较贴切实际的估价方法。其原理主要是替代原理，将替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引、趋于一致的。最常用的估价公式是：估价对象价格一可比实例价格*交易情况调整系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数。当然，房地产估价师仅仅运用这些公式是远远不够的，其要想在估价过程中充分运用市场比较法，需要注意以下几点： 　　3.1 选取可比实例 　　虽然在进行实例选取时，没有充足的房地产交易案例供选择。但是，房地产估价师在选取可比的实例时，可供选择的案例还是多多益善，原则上选取的案例要与估价对象尽可能接近，越接近越好。由于房地产行业的不确定性，在选取案例时，可以通过一些因素来参考，比如时间因素，一般情况下估价点相差一年以上的不宜采用。其次，在确定案例的相似度时，房地产估价员不应该加入太多的主观因素而根据自己的个人经验来选取，这会严重影响估价结果的准确度。 　　3.2 调整修正系数和调整系数的倾向性 　　在估价实务中，由于交易情况价格影响修正、交易日期价格影响一般估价师习惯采用的数学公式或模型加以量化的方法难以判断。这就要求房地产估价师通过其专业分析和判断来确定，从而进行倾向性选取修正系数和调整系数，对估价结果进行人为主导和操控。 　　3.3 对可比实例缺乏调查