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房地产开发项目设计与变更管理 　　摘要：在我国，房地产开发的火热状态已经持续了近20年，这20年间，房地产开发成为拉动我国很多城市GDP的重要行业。我们这里不去评价房地产开发对我国经济到底利大于弊还是弊大于利，我们必须清醒地看到，排除对房地产开发的评价和争议，其仍然是当前较长一段时间内对于国民经济起到十分深远影响的作用的，在房地产开发中，设计是最为基础性的要素，它是决定房地产开发导向和成败的决定性因素，所以对于我国当前房地产开发项目来说，做好设计与变更工作就显得尤为重要，本文就从房地产开发项目设计与变更的基本情况切入话题，具体分析各个阶段的有效管理措施。 　　关键词：房地产开发；设计；变更 　　设计工作对于建筑工程来说是最为重要的基础性工作，房地产开发项目作为供人们工作和生活的重要项目，设计工作显得尤为重要。但是其实现实建筑工程施工实践中，从来没有任何一个建筑是完全按照设计进行施工的，这是因为在施工过程中总会受到各种主、客观因素的影响，导致设计变更的出现。设计变更的原因可能是因为设计阶段的问题出现的，也可能是管理上的问题。为确保房地产项目的质量有所保障，又能够为开发企业节省成本、压缩工期，研究房地产开发项目设计和变更管理就很有必要。而一般来说，设计又分为方案设计、初步设计和施工图设计三大部分，所以要进行具体的分析。 　　1方案设计阶段的设计管理 　　房地产开发项目的方案设计重要性不再赘述，我们需要注意的是，在这个阶段一定要遵循着一定的程序来进行管理活动。具体顺序为建筑方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：拟定招标设计任务书---方案招标---方案评审及咨询---方案定案---出方案报建文本---进行方案报建。方案的设计最为重要的两个阶段就是招标和定案，这两个方面要特别注意。招标环境和最终的定案工作是保证设计工作顺利进行并且取得成效的最直接的影响要素。此外，方案设计还要进行风险管理。很多房地产企业制定目标时目标不现实或者违反相关的政策和法规进行，那么势必要带来不必要的风险。风险的来源不限于房地产企业本身，还有可能是设计者对工程的理解没有达到一定的深度，造成设计风险。另外，在方案的决策过程中，选用不同的技术也会带来风险。但是既然是风险，就是可以采取各种措施避免或者解决的，只要项目各参与人员都充分意识到设计风险的可能来源和危害结果，就能够做到未雨绸缪，防患于未然。 　　2初步设计阶段的设计管理 　　初步设计通俗地说就是未定稿之前的任何设计工作都是初步设计，它的具体内容是根据任务书进行必要的编制工作，具体包括了设计说明书、设计图纸、主要设备及材料表及工程概预算等四部分组成。对于初步设计的管理来说，必须达到下面的几项要求：应当符合设计方案、应当确定土地征用的范围、应当提供必要的工程概预算、应当据此准备相关的设备和材料、需要以此进行施工图的设计、要进行必要的施工准备。在初步设计阶段的管理中，对于工艺、经济和电气的外部审查占到了整个审查比例的70%以上，而其他的诸如结构上的审查仅占据不到30%的比例。 　　3施工图设计阶段的设计管理 　　房地产开发项目一旦进入到施工图设计阶段，就意味着方案设计工作已经完成，具体的施工方案已经确定，那么这个阶段的设计就有了基本的指导思想，相较起前一个阶段来说难度就大大降低，这个阶段的管理活动也相对简单。 　　具体来说，应当做到两个方面的内容：一是根据招投标结果选定设计单位，并且对其单位和具体的设计负责人员进行资质上的审查活动，对其资质和能力进行全面的了解；二是做好中间环节控制工作及成果审查，在设计过程中充分做好各方面的准备工作，务必让中间环节的进度安排和质量有所保证。成果审查在必要时候要组织各相关部门专家参与，例如消防、合同等等与房地产开发项目相关的各领域专家进行会审，争取在设计阶段将所有的可能性都考虑在内。 　　4设计变更阶段的管理 　　4.1设计变更概念及产生原因 　　设计变更顾名思义，指的是对已经完成的设计，因为设计问题或者现实施工条件问题又或者是业主单位需求的更改造成的对原设计图纸和文件进行变更的活动。设计变更理论上最好不要出现，但是由于房地产开发项目是一项复杂的活动，设计变更无可避免。设计变更工作一定要注意尽可能地将这项工作提前，越早进行设计变更，造成的损失就会越小，还需要根据实际情况现则变更的幅度和确定参与变更的人员。 　　设计变更的原因具体来说可能有下面的几个要点：施工工艺由于施工单位本身的条件或者其他的原因发生改变；相关的施工机械设备无法按照设计进行购置、租赁或者使用；工程内容上有变化，工程的具体内容增多或者减少，势必要进行设计上的变更；设计阶段出现了一些错误和遗漏，如果严格按照设计来进行施工的话可能造成损失；使用原材料的市场价格上涨幅度太大，为