金盞乡长店居住组团项目估算与分析.doc

金盏乡长店住宅组团项目估算与分析 贰零零柒年玖月 概 述 长店住宅组团大型房地产项目位于号称北京CBD后花园的朝阳区金盏乡北部，现状东苇路西侧，向北距首都机场高速公路约2公里，东侧为金盏村和小店村，南侧为规划绿地，西侧紧邻北小河，北侧为蟹岛绿色生态度假村。长店住宅组团对外交通十分方便。小区东侧为温榆河大道，可方便与李天高速公路、京密公路、首都机场高速公路、机场第二通道等城市快速路相联系。小区北侧为规划长店北路，向西穿过南皋小区并通往东郊农场、马泉营、黄港等地区。 长店住宅组团是北京市中心城的一部分，位于第二道绿化隔离地区内，该地区的规划是控制建设强度，营造自然和谐的生态环境，为中心城区提供优美舒适的绿色空间。紧临小区南侧是27洞的天安假日高尔夫，姣妍的郁金香花园就在本小区的东南侧；西侧紧临小月河和将台农场、西北门鱼场；东侧隔温榆河大道紧临新鸿基集团投资的大型一类住宅项目，其东面是北京唯一一条长年不断流的自然河道——温榆河；北侧紧临著名的蟹岛渡假村；京港汽车俱乐部就在周边。还有香港富华集团的陈丽华将投资在朝阳区金盏乡兴建世界国际大学。更令人兴奋的是北京市批准规划面积3.38平方公里的区域建设金盏乡金融服务区，为国际金融机构向亚太地区转移后台服务，将有很多金融机构数据中心、呼叫中心、灾备中心，金融卡中心，培训服务中心等落户金盏高科技金融产业园区。 “长店住宅组团项目”是北京东北方向距机场较近罕有的大型中心城景观社区，项目总用地190.17公顷(2853亩)，规划建设用地151.78公顷(2277亩)，其中住宅用地总面积为116.34公顷(1745亩)，建筑限高18米，容积率1.2，总建筑面积为151.3万平方米，其中住宅面积139.6万平方米，小区配套服务公共建筑面积11.7万平方米。 北京市城市规划设计研究院2007年3月编制的《朝阳区金盏乡长店居住小区控规》 开盘价 均价 最高价 开盘价 均价 最高价 开盘价 均价 最高价 一期 000 14000 16000 8000 10000 12000 6000 8000 10000 二期 00 15000 17000 9000 11000 13000 7000 9000 11000 三期 00 17000 19000 11000 13000 15000 9000 11000 13000 四期 00 18000 20000 12000 14000 16000 10000 12000 14000 平均 00 16000 18000 10000 12000 14000 8000 10000 12000 容积率分别为1.0、1.6、2.0时的 (万元) 容积率为1.0时 容积率为1.6时 容积率为2.0时 启动资金 一类成本 总成本 启动资金 一类成本 总成本 启动资金 一类成本 总成本 310745 1069472 1260542 354245 1270601 1512961 399753 1417347 1682448 容积率分别为1.0、1.6、2.0时 (万元) 容积率为1.0时 容积率为1.6时 容积率为2.0时 价位 期末净现值 投资收益率(%) 5年期投资收益率(%) 期末净现值 投资收益率(%) 5年期投资收益率(%) 期末净现值 投资收益率(%) 5年期投资收益率(%) 425758 137.01 27.40 623439 175.99 35.20 527353 131.92 26.38 平均 657858 211.70 42.34 1045439 295.12 59.02 1075953 269.15 53.83 最高 889958 286.40 57.28 1467439 414.24 82.85 1624553 406.39 81.28 容积率分别为1.0、1.6、2.0时 (万元) 容积率为1.0时 容积率为1.6时 容积率为2.0时 价位 期末净现值 投资收益率(%) 5年期投资收益率(%) 期末净现值 投资收益率(%) 5年期投资收益率(%) 期末净现值 投资收益率(%) 5年期投资收益率(%) 285258 91.80 18.36 417704 117.91 23.58 353327 88.39 17.68 平均 440765 141.84 28.37 700444 197.73 39.55 720889 180.33 36.07 最高 596272 191.88 38.38 983184 277.54 55.51 1088451 272.28 54.46 从上述汇总表看出：容积率应当根据市场需求的实际状况确定，容积率太低不好，容积率高了如果价格降低较多