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金融危机下我国房地产金融风险分析 - 专题-金融危机 - 中国科技引文索引数据库/title 金融危机下我国房地产金融风险分析 / 房地产金融风险的产生房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料即不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。　从一般意义上来说，房地产金融通常被认为是安全性较高的信贷业务。但是，由于房地产金融是一种专业性很强的金融服务项目，需要协调好资金来源小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放集中以及资金来源短期性与资金运用长期性之间的矛盾。一旦矛盾处理不当，便会引起严重的金融风险甚至金融动荡。房地产金融风险的种类比较多，我国当前所研究的房地产金融风险，重点在于社会风险和经营风险。目前我国市场的竞争体制不规范，房地产市场发育还不完善，使得房地产开发企业的生产经营风险加大，而企业的风险最终会转嫁到银行身上。同时，房地产市场的变化也使得银行对未来的不确定因素难以掌握，从而加重经营决策失误的可能，造成风险。从银行方面来看，信贷管理不够科学，贷款结构不合理，贷款项目缺乏可行性分析和评估，以及缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制都会造成金融风险。此外，银行内部各部门配合不协调，监督机制不健全也会造成风险。信用和道德方面的问题也是造成房地产金融风险的原因。在我国目前的体制下，无论是个人信用，还是法人信用都尚未建立完全，银行根据不完善的信用体系发放贷款，自然会产生极大风险。此外，在我国改革的进程中，市场经济的运行机制尚未配套，法规不健全，政策变化频率过快等都会加大房地产金融风险。　 我国房地产金融发展现状分析 我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。 1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开市场资源资金三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。 我国房地产存在的主要金融风险 从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有：房地产市场过热存在市场风险从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。房地产开发企业高负债经营隐含财务风险房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。假按揭凸显道德风险，假按揭已成