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金融产品研究报告（房贷）3月份房地产市场继续保持着良好的成交势头，各地区销售同比、环比增长明显，同时，本月房贷金融市场上新增了两款节息型房贷产品，为借款人提供了更多的选择；自2006年以来，深发展在房贷市场上不断率先推出了“双周供”、“气球贷”、“循环贷”、“存抵贷”等一系列房贷理财产品，并引起了国内同行的广泛仿效（理财产品）据【银率】网数据库统计，3月份各商业银行共发行各类理财产品391款，和上月发行了308款产品相比数量继续回升，环比涨幅26.9%，已经和去年11 月的396款产品数量基本持平；（基金）3月份，A股市场呈震荡上扬格局，投资者信心有所回升，最终，上证指数上涨13.94%，深证成指上涨18.06%，受此影响，股票基金指数上涨 12.22%，混合基金指数上涨9.87%；（黄金）2009年3月，国际现货黄金价格自千位回落后，展开横盘震荡行情，市场较为谨慎，盘中走势虽有波澜，但整体略显疲态，尾盘小幅收低，终结此前月线四连阳形态；（外汇）3月初英国、欧洲央行如期降息，市场将该消息视为利空出尽，英镑、欧元开始强势反弹，从3月10日开始，美元指数开始跳水，而本月下旬美元稳步展开上扬态势。第一部分：房贷市场月度分析报告?3一、市场行情概述?3二、京、沪、穗、深四地房地产市场运行情况概述（3.2-3.29）?3（一）北京房地产市场运行情况?3（二）上海房地产市场运行情况?5（三）广州房地产市场运行情况?5（四）深圳房地产市场运行情况?5三、房贷金融产品市场?7（一）渤海银行——“气球贷”?7“气球贷”是一个形象的名称。 　　英文:Balloon Loan,是国外流行的一种贷款方式! 　　这种贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以就直接命名为“气球贷”。 　　“气球贷”是针对那些计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。同时，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。 　　“气球贷”是一种真正省息的房贷产品，也是市场上目前惟一一款针对利率进行创新的房贷产品[2]。 　　“气球贷”主要有三点： 　　1. “短贷低供”，前期每期还款压力较小； 　　2. 利率较低。由于“气球贷”的贷款期限较短，其对应的贷款利率较低，从而能够节省贷款利息； 3. 如果还款记录好，气球贷到期后银行可安排再融资。（二）深圳发展银行——“点按揭”?73月16日，深圳发展银行在全国率先推出基于客户买“点”降低贷款利率的新型房贷产品“点按揭”——此款房贷产品将为10年期及以上房屋按揭和房屋抵押贷款的客户带来较多优惠。 据深发展总行零售贷款总监柳博介绍，所谓1个点，即贷款金额的1%，客户通过预先支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低，进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。不同于市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品，深发展的“点按揭”直接为客户降低了利率，是真正为客户降低了贷款的定价。 它具有三个明显优势或特点： 一、“买点降利率、利率折上折” 对客户来说，通过办理“点按揭”，客户的贷款利率可以从4.16%(当前5年以上期限人行基准利率的7折)最低降到3.78%。即三年期贷款优惠利率的水平，这比时下银行优质客户享受的7折优惠利率一下子低了0.38个百分点。 二、“月供负担减轻，省息高达10%” 利率的降低必然引起月供和总利息支出的减少，低月供还减轻了长期的还款压力，总利息支出的减少则可以帮助客户大幅省息。如某客户申请了一笔30年期50万元的贷款，目前最好情况下，其利率为4.16%（五年以上期贷款7折优惠利率），月供为2,433元，30年利息总额为372,854元。如果该客户在深发展办理了“点按揭”业务，通过支付1.5个“点”的费用，即7500元，30年下来可以节省利息39149元，省息比例达到10.5%，省息效果非常明显。 三、“一次买点，30年低利率” 客户通过办理“点按揭”，一次性支付“买点”费用，可以换来利率长期下降的优惠。如上文所举案例，客户在30年的贷款期内都 可以享受折上折的低利率，而且对于借款人来说，贷款的金额越大，贷款期越长，节省的利息越多，越划算。 就目标客户群体来说，柳博先生坦言，这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果，如果客户打算只贷2或3年，则意义不大，平衡点大约在四、五年左右，而且贷款时间越长，利息节省越多。 受全球金融风暴影响，国内房贷客户普遍对收入水平和支付水平预期降低，深发展此次推出的“点按揭”新产品，对面临房价高、供款压力大的消费者具有非常实际的意义。买房人通过办理“点按揭”，降低了月供、节省了利息，减少了现实生活的压力。同时，“点按