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银川房地产市场分析 近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市的总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。城市基础设施建设速度、投入、规模都是前所未有的，城市框架已经确定，“大银川”规模初步呈现。新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了50里北京路等横贯银川东西的六条大通道，目前银川市已有大型广场10个，大型公园15个，中小公园13个，大中小公园、广场共计38个，加上环城的“五湖四海”和银新景观水道，大银川的框架基本形成，塞上湖城的特色已经初步展现。 2006年银川经济指标数据 GDP （亿元） 消费品零售总额 人均可支配收入 固定资产投资 总人口（万人） 市区人口 335.29 108.71 10068 232.85 144.68 82.97 2006年银川房地产指标数据 房地产投资额（亿元） 施工面积 （万m2） 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额（万元） 商品房平均售价（元） 住宅均价 57.68 722 320.1 239.97 57.56 2455 2243 一、经济发展水平 改革开放以来，特别是“十五”以来，银川市国民经济整体实力明显增强。2002-2006年实现地区生产总值年均增长13.3% ，全市人均GDP在2005年达到2万元，是历史上经济发展最快最好的时期，为“十一五”经济发展奠定了良好的基础。 近年来，全市大力实施“兴工强市”战略，加大了工业投入，积极发展优势特色产业， 同时，还打造新建了一批工业园区，带动第二产业进一步加速发展。第三产业发展稳步推进。服务业整体水平提升，成为推进城市化进程的重要力量。随着经济的发展，产业结构调整力度加大。第一、二、三次产业比例由2001年的10.4：41.3：48.3调整到2006年的6.6：46.1：47.3，第二产业提高了4.8个百分点，其中工业提高了7.9个百分点，这表明银川市兴工强市战略初显成效。 二、房地产市场主要数据指标 （一）房地产开发建设情况 房地产开发投资保持增长势头，对全市经济增长具有重要的带动作用。2006年全市完成房地产开发投资57.7亿元，占全市固定资产投资的24.8%，其中市辖三区完成房地产开发投资占全市房地产开发投资的93.65%，占市辖区固定资产投资比重为43.1%。 （二）房地产市场供求关系 （1）房地产市场供给情况 房屋施工面积和新开工面积略有增长，房屋供应结构更趋合理。2006年房屋施工建筑面积和新开工面积中，住宅的建设面积分别占71.9%和77.3%，比去年同期增加4个百分点和1.7个百分点；办公写字楼所占比例分别为5.7%和3.8%，与上年同期也有增长；而商业营业用房的施工面积和新开工面积分别为142.6万平方米和62.2万平方米，比去年同期分别下降17.1%和16.1%。商业营业用房过度开发的局面开始扭转，房地产开发企业对市场形势的判断更加准确。 （2）房地产市场需求情况 房地产投资与消费更趋理性，2006年商品房销售面积占当年竣工房屋面积的70.4%，比2005年提高了6.4个百分点。虽然市场供给与需求双双下降，但需求下降的幅度小于供给下降的幅度，因此，降低了房屋空置面积。经过“十五”期间银川市房地产业的快速发展，面对市场中存在的问题和国家的宏观调控政策，房地产开发企业投资更加理性。而消费者对市场中90平方米以下中小户型住房供应量的增加，以及对不同户型可能采取的不同税收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行、适度消费和梯度消费的住房消费观念逐步被认可。银川市房地产市场进入理性调整阶段。 （3）房地产市场价格 商品住房平均销售价格维持小幅上涨。2006年市辖区办公写字楼和商业营业用房的平均销售价格下降幅度较大，带动商品房平均售价同比下降9.5%。但是，商品住宅平均售价2243元/M2，同比上升6.4%。办公写字楼、商业营业用房平均售价下降主要是供大于求的因素导致。对住房而言，品质优、区位好与其价格相适应的产品仍然有较旺盛的需求。 （4）房地产市场风险 （5）竞争楼盘比较 银川市主要楼盘销售价格比较 单位：元 项目名称 性质 区辖 位置 均价 开发商 新新家园3期 住宅 金凤区 上海西路与福州北街西北角 1670 银川规划建筑设计院房地产开发有限公司 紫馨苑 住宅 金凤区 上海西路与福州北街西北角 1425 银川规划建筑设计院房地产开发有限公司 鲁能陶然水岸 公寓 金凤区 北京中路景观水道西侧 3400 宁夏鲁能置业有限公司 联排别墅 金凤区 北京中路景观水道西侧 5500 宁夏鲁能置业有限公司 独栋别墅 金凤区 北京中路