《中央空调使用费的分摊方法及其测算.docxVIP

中央空调使用费的分摊方法及其测算?1 引言大型公共建筑、综合大楼往往有多个业主，不同业主有不同的使用要求，中央空调使用费的收取就成为物业公司的“心病”。为避免日后建成因空调使用费出现的矛盾，有的开发商在大楼设计时采用按层（或户）设置小型中央空调系统，甚至干脆采用分体式空调。设有中央空调系统的大楼，空调使用费可以按空调建筑面积、空调末端使用的电量、按冷热量表读数等不同方式收取空调使用费。若空调使用费是按面积分摊或按空调末端使用的电量，不能反映实际使用情况。而按冷热量读数进行收费时，确定的空调使用费的价格和收费方法能得到技术上支持，则可得到业主的认可，也可避免物管部门与用户的收费纠纷。按冷热量读数进行收费时，不同用户根据其使用的空调冷热量的多少，缴纳不同的空调使用费，有利于提高用户的节能行为。但是空调使用费若仅按用户所使用的冷热量读数收取，不把空调使用费中的核算固定费用与可变费用分离开来，是不利于空调使用费的计量和收费。由于空调冷热负荷的特点，决定了其不可按各用户的实际数值乘以单位收费；各用户冷热表的数值不仅取决用户本身为达到一定的舒适度所消耗的能量，它还受其在建筑物中的位置、围护结构等诸多因素的影响，如屋顶、技术层等为整个大楼服务的围护结构。为使分户计量的空调使用费收费能够落到实处，笔者对此进行一些探讨，并对设计的某大楼空调使用费进行了分析及测算。2 空调使用费的制定空调使用费一般由物业公司收取，故其价格应采用成本法。即空调使用费只包括必要成本，物业公司收取空调使用费的目的不是盈利，而是如何以最低的成本向用户提供冷热量。制定冷热量的合理的价格，兼顾用户、物业公司的利益并有利于建筑节能的推广。2.1 空调使用费的组成成本法空调使用费分为两部分，一部分为固定空调使用费价（元/m ），其计算方法为空调系统的固定成本总额除以该工程的总空调建筑面积，其中的固定成本是指与空调用户的用量多少无关的部分，如空调系统折旧费、管理费、日常维修费等；第二部分为可变空调使用费（元/kwh），其计算方法为空调使用的可变成本除以该工程本年度（季）提供给各用户的总冷、热量，可变成本是指购买燃料、能源、水、电和药剂的费用，它随工程供冷热量的多少而变化。固定空调使用费价收取的原因为：（1）为用户建造的空调设备用房、空调系统等固定资产的年折旧费和投资利息、物业公司的管理费用等，这部分费用于用户少用或不用无关。（2）公共使用房间（如消控室、电梯厅等）的空调费用因各种原因，无法计量；空调系统上部分管道的损耗不含在计量表上。（3）屋顶、技术层等为整个大楼服务的围护结构的空调负荷。（4）临户的影响，当某户调低室内温度或关闭空调时，其邻户就增加空调冷热量。固定空调使用费价与可变空调使用费比例的确定与各工程性质、规模等有关，固定空调使用费比例高，有利物业公司的收费，但不利于用户的节能。参考有关国家供热方面的情况，固定空调使用费价应占总空调使用费的30～50%,可变空调使用费占总空调费用的70～50％。具体比例可按具体工程进行测算。2.2 空调使用费的制定空调使用费分摊的原则是公平，公共耗能共摊。不同楼层、不同建筑位置但户型相同、面积相同、室内空气品质相同所缴纳的费用，不应受围护结构的影响。空调冷热量表的读数，仅反映用户室内使用的冷热量的多少，故用户的空调使用费为：C =C +C ＋C 2-1式中 C -----用户年度空调使用费(元/年)；C -----用户固定空调使用费(元/年)；C -----用户可变空调(夏季空调)使用费(元/年)；C -----用户可变空调(冬季空调)使用费(元/年)。物业公司收取的空调使用费为：∑C =x∑C +∑C +∑C ＝∑C +∑C +∑C 2-2式中 x-----按面积收取的固定空调使用费占总空调使用费的比例，从鼓励节能的角度，取值越小越好，一般在0.3～0.5间。x=∑C /∑C 2-32.3 空调使用费的调整对于承担屋顶、公共楼面的用户引起的冷热量差异，是难以通过固定空调使用费的调整达到平衡的。可以采取以下二种方法对可变空调使用费进行修正。（1）一次修正（房价补贴），一次性从房屋的售价中予以补偿。以后的空调使用费按面积缴纳固定空调使用费，按计量表缴纳可变空调使用费。具体补偿可按技术经济学的“折现值”法计算：R=(1-N) 2-4式中 R----因空调有利与否的购房差价（元/m）,其正值为附加于房价，负值为附减于房价； i------年利率； f------年通货膨胀率； n------建筑物使用（设计）