011年第一季度石家莊商品住宅市场分析报告.doc

011年第一季度石家庄商品住宅市场分析报告 来源：搜狐焦点网石家庄站 　　研究单位：中国不动产研究中心河北分中心 　　研究员：杨文婷 戴现科 张欣雨 回洁钰 　　免责条款 　　本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 　　中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。  　本报告全文索取，请发邮件至shijiazhuang@vip.sohu.net，留下您的简介、联系方式和邮箱地址。 引言：三限时代 透析石家庄楼市冷暖局 　　进入2011年，中国房地产市场迎来新一轮的调控期，无论是限购令的出台还是房产税的试点，都给整个市场带来新一波的冲击和震撼。与2010年历次调控相比，石家庄楼市在本轮调控中受到的影响更加直接和明显，尤其是本地限购细则的出台，直接抑制了投机和投资性需求，同时也带来消费者新一轮的观望。 　　整体来看，一季度石家庄商品住宅市场呈现出前松后紧的现象。2010年火爆的销售使得多数楼盘在1月的推盘欲望并不强烈，市场有效供应量不高，同时，市场消费力也处在积蓄期。整个市场充满放松的氛围，各个企业的年终客户答谢活动此起彼伏。“新国八条”的出台虽然在全国范围内造成了广泛的关注，但是并没有对石家庄楼市产生即时的影响，市场环境相对宽松。 　　随着石家庄推出限购细则，使得2月成为石家庄楼市的转折点，尤其对商品住宅市场来说，市场环境开始变得紧张起来。简单来看，限购细则对于商品住宅市场的影响主要表现在三个方面：量价关系转变为数据上的“量价齐跌”；消费者滋生大面积观望情绪；开发商推盘谨慎。 　　3月虽然是楼市传统的销售旺季，但是在新一轮调控政策的影响，市场供需双方活跃度明显降低。从消费者问卷调查来看，市场需求主体依然存在，但是在市场预期不明朗的情况下，多数购房者都选择了观望。通过组织业内专家座谈，我们也发现，开发商在政策走势不明朗的情况下，推盘热情明显降低。尤其不可忽略的是在限购之外，限贷政策也对购房者产生了很大的影响，住房贷款审批难度的增加直接影响了楼盘资金的回笼，使得企业更加谨慎。 临近一季度末，石家庄限价政策的出台让市场走进“三限时代”，再次加重了房地产走势的不确定性因素。《2011年第一季度石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在介绍2011年石家庄商品住宅市场整体运行情况，总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘点和分析，特别是在政策调控初步显效的特殊时期，为房地产开发企业实行新的发展战略提供参考建议。一、2011年一季度商品住宅市场运行状况概述 　　（一）供应情况分析 　　1、商品住宅供应面积 　　图1-1清晰的显示出2010年4月至2011年3月石家庄商品房和商品住宅供应面积的走势情况。通过图表可以发现进入2011年1月之后，商品住宅供应面积并结束了上升的态势，出现一波急跌；进入2月，供应面积则出现反弹，但在3月再一次呈现出下降的态势。整体来看，2011年一季度石家庄商品房和商品住宅供应面积走势呈“倒V字”的格局。 图1-1 2010年4月至2011年3月石家庄商品房供应面积走势 　　结合具体数据来看，2011年一季度石家庄商品房供应面积为135.4454万平方米，环比2010年四季下降1.25%，同比2010年一季度下降33.67%；商品住宅供应面积为97.323万平方米，环比2010四季度上涨28.0%，同比2010年一季度下降30.86%。在商品房供应面积萎缩的情况下，商品住宅供应面积持续上升，表明房地产开发企业在限购政策出台前市场预期非常明朗，但是在商品住宅限购后，供应面积开始下滑。 　　具体看2011年一季度商品住宅供应面积走势，主要表现为波动幅度较大，2月原本是房地产市场的冷清时期，但却形成了一个供应高峰，出现了“淡季不淡”的现象。 　　分析出现上述情况的原因，我们认为与2011年一季度不断变化的房地产调控政策有着很大的关系。进入1月，房地产市场进入春节前的调整期，开发商的推盘速度和力度随之有所放缓，因此商品住宅供应面积开始下降。进入2月之后，在限购政策预期之下，消费者出现分化，部分有消费能力的购房者由于担心限购政策对其购房计划的影响，选择提前出手买房。受此影响，开发商加快了推盘的速度和供应的规模，力求在限购政策到来之前回笼资金，因此2月供应量和成交量快速上涨。 　　进入3月，随着限购政策的落地，市场观望氛围逐渐浓厚，销售难度增加，开发企业相应开始降低供应面积。从数据对比我们发现，在3月石家庄商品房和商品住房的供应面积已经接近于1月的水平，显示开发商极为谨慎的心态。