0地產理论之商业地产基础资料.doc

〖商业基础资料〗 1 行业介绍 5 1.1 零售业的演变史 5 1.2 零售业的发展趋势 6 1.2.1 国际零售业发展趋势 6 1.2.2 国内零售业发展趋势 7 2 商圈介绍 9 2.1 商圈含义 9 2.2 商圈的构成 10 2.3 商圈分析 10 2.3.1 商圈分析的必要性 11 2.3.2 商圈分析应考虑的因素 11 2.3.3 影响商圈大小的因素 12 3 零售业态的介绍 13 3.1 业态概念 13 3.2 业态分类 13 3.2.1 国际上零售业态的一般分类 13 3.2.2 购物中心也不能作为独立的零售业态。 15 3.3 业态特点 15 3.3.1 百货店 department store(Dept．) 15 3.3.2 超级市场 suPer market(S．M) 15 3.3.3 大型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 16 3.3.4 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 16 3.3.5 专业店 s9eciatity store(S．S) 17 3.3.6 专卖店 exclusive shop 17 3.3.7 购物中心 shopping center(S．C) 18 3.3.8 仓储商店 disc01Int store 18 3.3.9 家居中心 home center(H．C) 19 4 零售业种介绍 19 4.1 业种分类 19 消费品 19 4.1.1 从使用目的上分类 19 4.1.2 从购买习惯上分类 选购品 20 4.2 业种特点 20 4.3 品牌介绍 20 4.3.1 品牌的概念 20 4.3.2 品牌在市场营销中的作用与意义 20 5 商业客户介绍 21 5.1 零售客户 21 5.1.1 客户类型 21 5.1.2 客户及品牌调查 21 5.1.3 商场与客户的基本合作方式 21 5.1.4 引进厂商和品牌的原则 22 5.2 餐饮\娱乐\休闲客户 22 6 商业项目市场调查分析 22 6.1 生活结构调查 22 ? 人口结构 22 ? 家庭户数构成 22 ? 收入水平 23 ? 消费水平 23 ? 购买行为 23 6.2 城市结构调查 23 ? 地势结构 23 ? 交通情况 23 ? 地段的调查 23 ? 各项机能的调查 23 ? 城市规划调查 24 6.3 零售业结构调查 24 6.3.1 城市商圈的调查 24 6.3.2 零售业态的调查 24 6.3.3 零售业种的调查 24 6.4 消费者的调查 24 6.4.1 购买习惯的调查 24 6.4.2 购买能力的调查 24 6.4.3 购买量的调查 24 6.5 竞争对手的调查 24 6.5.1 场所调查 24 6.5.2 商品构成调查 24 6.5.3 人流调查 25 7 商业物业的开发 25 7.1 商业物业的开发理念 25 7.1.1 项目选址和市场调查要注重地段的商业价值 25 7.1.2 项目定位须有差异性。 25 7.1.3 规划设计坚持创造高质量的商业空间 26 7.1.4 购物中心内部动线组织要求引导性。 26 7.1.5 购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用 27 7.1.6 商业项目讲求内部绿化景观。 27 7.1.7 商业项目讲求商业灯光照明。 27 7.1.8 商业业态分布规划也会影响局部规划设计 商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套 。 27 7.2 商业物业的招商租赁 27 7.2.1 购物中心的决算 27 7.2.2 招商和承租户选择 28 7.2.3 承租户租金 28 7.3 商业物业的管理理念 29 7.3.1 具有“统一管理，分散经营”的特点 29 7.3.2 商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 29 8 购物中心的各种模式和特点 31 8.1.1 按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类 31 8.1.2 按购物中心的商场面积规模分类 32 8.1.3 按购物中心的定位档次分类 33 8.1.4 按购物中心的选址地点分类 33 8.1.5 依据国际购物中心协会的分类 33 8.1.6 按购物中心的业态复合度的程度分类 34 8.1.7 按摩尔购物中心的外观分类 34 行业介绍 零售业的演变史 众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，