1-3文獻综述及开题报告.doc

南京理工大学泰州科技学院 毕业设计(论文)开题报告 学 生 姓 名： 周子阳 学 号： 1104060364 专 业： 土木工程 设计(论文)题目： 泰州市[2014]13-1地块项目投资分析 指 导 教 师: 张耀东 2015 年 1 月 12 日 开题报告填写要求 1．开题报告（含“文献综述”）作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期内完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效； 2．开题报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）打印，禁止打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见； 3．“文献综述”应按论文的格式成文，并直接书写（或打印）在本开题报告第一栏目内，学生写文献综述的参考文献应不少于15篇科技论文的信息量，一般一本参考书最多相当于三篇科技论文的信息量（不包括辞典、手册）； 4．有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T 7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。如“2010年3月15日”或“2010-03-15”。  毕 业 设 计（论 文）开 题 报 告 1．结合毕业设计（论文）课题情况，根据所查阅的文献资料，每人撰写 2000字左右的文献综述： 文 献 综 述 ——房地产开发风险分析 摘要 由于近年来房地产投资过热，导致了现在房地产面临着巨大的风险，房地产开发现已成为我国风险最高的行业之一。运用房地产开发风险分析方法，对房地产开发风险因素进行科学地分析、总结。最终根据相应的风险制定出相应的对策，达到降低风险的目的。 关键词 房地产开发 风险因素 防范对策 1 引言 在我国房地产是一个资金投入大、风险大、周期长而且容易受到政策和社会影响的高风险经济活动。因此前期风险管理是决定房地产开发成败的管理活动之一，对房地产开发具有重要意义。如何正确了解房地产开发前期有哪些风险，并且防范风险至关重要。 2 房地产开发风险因素 房地产开发存在着各种各样的风险。仇俊林（2011）在其书中提出房地产开发前期主要的风险有[1]：投资风险、市场定位风险、（房地产开发前期最大的风险）投资时机风险。付怡（2013）则将房地产开发风险分为[2]：政策风险、经济风险、社会风险、技术风险四大风险。 冯红红（2014）则更详细的描述了经济风险中包含市场、财务、融资三大风险[3]。 朱庆祎（2011）则提出了一个利率风险，他认为房地产在开发初期的投资力度很大，大部分会选择跟银行合作进行贷款，这样银行利率的增减就跟房地产的投资风险直接挂钩[4]。 赵韬（2011）认为由于一些房地产企业存在跨国融资行为，因此汇率变化会直接影响其资产实际价值。所以汇率风险也是房地产开发风险中的重要风险[5]。 除了这些风险之外王春华（2014）认为自然风险也是房地产开发的一个重要风险[6]。 杨鹏（2014）还认为选择开发物业的类型很大程度上影响着房地产开发的成败[7]。 可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的消费群、建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，想要在后期弥补是非常困难的甚至是无法弥补的。因此，项目定位风险也是项目开发过程中最大的风险。 3 房地产开发风险分析方法 既然有了问题，那么我们就要了解如何去分析问题。赵杰、李媛（2011）认为，目前常用的风险分析方法主要有[8]： （1）专家调查法：该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。 （2）故障树分析法：该方法经常用于技术性强 较为复杂 直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强 不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。 （3）幕景分析法：幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。 （4）筛选监测诊断法：筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测 记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。 （5）影响图分析法。 庞晓（2013）则提出了另外两种方法及层次分析法[