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公允价值在投资性房地产准则中的应用及对财务报表的影响 　　摘要：随着经济的不断发展，大量金融工具的涌现，历史成本计量属性已经越来越不能满足我国报表使用者的信息需要。在 2006 年我国颁布的新会计准则体系中，大量引入公允价值的计量属性，这既符合国际会计计量的发展趋势，也适应了我国经济发展的客观要求。在这一背景下，本文以《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》准则为依据，深入探讨了公允价值的相关问题。 　　关键词：公允价值；历史成本；投资性房地产；财务报表 　　公允价值是指资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。上世纪 90年代以来，随着衍生金融工具的大量产生，人们日益关注对企业商誉、衍生金融工具等资产和负债的确认和计量。由于历史成本计量的会计信息缺乏相关性和及时性，使得现行财务报告过度关注历史、成本和利润，忽视未来、现金流和价值。公允价值会计因其潜在的高度相关性，受到了人们的高度重视。“如何解决公允价值应用所带来的新的会计理论和方法问题、实现传统会计理论和实务的创新、提高会计信息的决策有用性、使会计在日益复杂多变的现代市场经济大环境中求得生存和发展就成为国内外会计研究中最重要的课题之一。完全可以说，如果能够得到深入研究的话，公允价值将成为会计发展史上的又一个里程碑！ 　　一、公允价值在投资性房地产准则中的应用影响分析 　　1.投资性房地产准则制定的背景 　　房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的.但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。 　　2.准则中对投资性房地产的有关规定 　　新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿了。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。 　　二、对财务报表的影响 　　1.对资产负债表的影响分析 　　新准则的规定主要对拥有大量投资性房地产的企业产生影响，而对于持有数目庞大的作为存货性质房产的普通居民住宅开发企业来说，除了部分投资性土地储备外，会计核算并无太大变化。原来分别在存货、固定资产、无形资产科目中核算和列示的投资性房地产，将统一“转移”到“投资性房地产”中，原有的资产结构被改变，在其他条件不变的情况下流动资产数量下降，流动比率会受到影响。准则同样规定在满足一定条件时，企业可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，我认为在这种情况下企业采取何种计量方式会受市场行情、管理层意愿以及税收状况的影响，资产负债表的形态也会呈现不同的变化。当投资性房地产的市场行情看好并存在可靠的公允价值时，如果企业选择继续按成本模式计量，不会影响其高价转让或赚取高额租金收入。但是如果按公允价值计量，在继续持有这项资产的情况下，企业当期利润增加导致所有者权益增加，资产规模也相应扩大。在投资性房地产与其他资产转换的情况下，市场价值看好的房地产转换为其他资产时会增加所有者权益，而其他资产转换为投资性房地产时，公允