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第4章 物业环境管理 物业环境管理是指物业管理企业通过为业主和使用人提供保洁服务、绿化管理等业务活动，为业主和使用人提供整洁、舒适、美化的居住和工作环境。 4．1保洁服务 在物业区域中，良好的环境卫生所带来的舒适和幽雅，对提升物业管理公司的服务水准是一个直观的指标。整洁的物业区域环境就需要常规性的保洁服务。 4．1．1保洁服务的概述 1．保洁管理的涵义 保洁服务是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，保护物业区域环境，防止环境污染，定时、定点、定人进行垃圾的分类收集、处理和清运，通过清扫、擦拭、整理等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公共部位的清理卫生，保持环境整洁，提高环境效益。 2．保洁服务的原则 （1）扫防结合，以防为主 “扫”和“防”是保持整洁的两个重要方面，“扫”是指清扫，“防”是指防治。搞好清洁卫生，首先要清扫干净，要保持下去就要靠防治。通过管理服务，纠正业主和使用人的不良卫生习惯，防止脏乱差现象发生。 （2）依法依规，严格管理 在实施物业管理之初，企业就要与业主就保洁服务的有关事项签定协议（一般在《业主公约》中有具体规定），提出切实可行的措施和要求，规范业主和物业管理公司双方的行为，并通过长期的宣传教育，以达到深入人心的目的。 （3）责任明确，分工具体 保洁本身是一个很烦琐的工作，工作内容多、时间长。服务过程中，为保证各个环节的有机衔接，防止出现卫生保洁的空白点，要周密安排岗位，明确岗位职责、责任人，保持良好的卫生状况。 3．保洁服务的范围 （1）公共区域 在物业辖区中，公共区域的卫生保洁，包括楼宇的前后左右、道路、广场、空地、绿地等平面位置， （2）共用部位 这是指楼宇在垂直方面的保洁，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台和建筑物的外观的卫生保洁。 （3）垃圾处理 指住宅区的生活垃圾和生产经营过程中废弃物的分类收集、处理和清运。 4．保洁服务的质量标准 （1）“五定” 指卫生保洁工作要做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 （2）“六净”、“六无” 指清扫保洁的标准。“六净”是指路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”是指无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。 （3）“当日清” 即指清运垃圾要及时，当日垃圾当日清。要采用设置垃圾桶（箱），采取垃圾分类、袋装的方法集中收集垃圾。 5．保洁服务的机构设置及职责划分 （1）保洁服务机构设置 物业管理企业或项目管理处一般下设保洁部，根据实际业务状况，管辖室内保洁班、室外保洁班、高空外墙保洁班。 （2）保洁部各级人员的岗位职责 1)部门经理（保洁主管）的职责 ①按照公司经理的指示和公司保洁服务目标，组织落实保洁服务的具体工作。 ②每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补做。 ③接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收。 ④经常进行巡查抽查，发现卫生死角及时解决。 2）技术员的职责 ①配合经理拟定保洁服务工作的实施方案。 ②对专用清洁设备进行使用指导。 ③随时检查和保养清洁用具和机械设备。 ④检查监督分管的保洁区域和项目。 ⑤做好经理交办的其他事项。 3）公共卫生区域领班的职责 ①向保洁主管负责，每日班前留意当日保洁主管的指示，并接受其督导。 ②检查员工签到记录、是否全勤当值，对缺勤及时采取措施，合理安排属下员工工作。 ③检查所辖范围的清洁质量。 ④随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及人力配备。 ⑤编制保洁人员、用品、物料计划，减少消耗，控制成本。 4）保洁员的职责 ①遵守《员工守则》，统一着装上岗。 ②听从领班的安排，严格按照清洁程序作业，保质保量地完成职责范围内的保洁工作。 5）仓库保管员的职责 ①严格遵守《员工守则》及各项规章制度，服从主管的工作安排。 ②认真做好仓库的安全、整洁工作。按时到岗，经常巡视打扫，合理摆放物品，发现可疑迹象或火灾隐患及时排除或报告上级。 ③负责清洁工具用品的收发工作。收货时必须严格按质按量验收，并正确填写入库单；发货时必须严格审核领用手续是否齐全，对于手续欠妥者一律拒发。 ④严禁私自借用工具及用品。 ⑤做好月底盘点工作，及时盘点月末库存数据，上报主管。 ⑥做好每月物料库存采购计划，提前呈报主管。 4．1．2楼内保洁服务 1．楼内保洁卫生要求 （1）人行楼梯高层出入口大堂. 1）大小便池内外光洁，无污垢、积尘。适当地方放卫生球、喷空气清新剂。 2）洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、斑点、积水、积尘。 3）地面、墙面光洁、无污迹，无杂物、脏物，无积水、积尘，无蜘蛛网。 4）厕所篓、垃圾桶无陈积物，无臭味，外表干净。 （4）玻璃门窗及不锈钢设施 1)玻璃无灰尘，无水迹，保持干净、光