城中村[精选].ppt

关于武汉市”城中村”的综合改造的提案 —————改造城中村，统筹城区发展 拆迁安置补偿方案，未征求被拆迁户意见就出台 拆迁安置合同漏洞百出，“不存在的村委会”成合同甲方 姚家岭共有18个自然村，基本都位于武昌的中心繁华地带 2010年12月28日，政府将该地块卖给了尚文房地产开发公司，规划用途为商业、金融业和居住。 　　城中村改造则于2011年4月28日正式启动，需要拆迁房屋2164栋，涉及3716户家庭、近2万人。 引入事件 ----姚家岭城中村改造 城中村可能带来的社会问题 1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。 流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。 2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。 3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。 4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。 随着城市化进程的加快，城中村已成为我国城市质量提高过程中亟待解决的关键问题之一，但城中村的改造涉及到方方面面的很多原因，使得城中村的改造异常复杂，困难较多。 拆迁补偿标准把握不合理 对城中村改造的任务目标把握不准确 开发建设容积率偏高 对城中村改造的标准理解不全 。 城中村问题 产生的原因 拆迁补偿标准把握不合理 开发建设容积率偏高 对城中村改造的任务目标把握不准确 城中村问题 产生的原因 拆迁补偿标准把握不合理 有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来，增加了土地收储和开发建设的难度。如在武汉姚家岭的城中村改造补偿方案，按其中规定： 此次拆迁采用房屋还建和货币补偿两种方式，农业户和农转非户等主要人口均按“双登”（2006年2月登记面积、人口）标准，600平方米之内的100%还建，不需实物还建的按4800元每平方米补偿。 　实际上村委会只给他们还建房屋，不提供货币补偿，只有还建房面积小于拆迁面积时才补一点。而且价格也很低！据了解，在群建村所处的小东门地段，商品房均价已达每平方米15000元。 开发建设容积率偏高 在很多城市，开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间，往往在容积率上与政府讨价还价，一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发，规划设计条件给定的容积率也很高。这个现象在武汉也同样存在。 根据国家《城市居住区规划设计规范》，河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区，高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5，住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准，考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素，折合建筑容积率大体为2.8。除非在符合城市总体规划的前提下，有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目，大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主，这就意味着改造后的容积率不宜超过2.8。 如果超过这个容积率标准，其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时，由于相当一部分城中村处在城市的中心区，一味提高城中村开发建设的容积率，势必使得中心区开发强度越来越大，空间更加拥挤，交通更加紧张，不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市，传统的大城市病问题会日益突出。 对城中村改造的任务目标把握不准确 如果将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完，全面完成开发建设，急于求成。在这种心态下，一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求，大幅度提高拆迁补偿标准；另一方面过分迁就开发商的利益诉求，大幅度提高开发强度。同时，急于拆完建完，也没有实现土地收储的目标。 对城中村改造的标准理解不全 主要是片面注重空间形态的改造，没有同步实现土地性质、人的身份、管理体制、社区文化的转变。除个别城市和个别村庄外，已经启动的城中村改造项目，基本采取原地回迁方式，原来的城中村农民还将继续居住在一个村落式的社区中，农村集体资产仍然存在。在原地回迁和集体资产分红两个背景下，大家还是住在楼房里的“农民”，还是一个新的“城中村”。 （—）综述： 20世纪80年代以来我国城市化进入了加速发展的新阶段，城市规模和数量不断扩大和增加，城市化水平也有了很大的提高。但由于城市化速度快于城市基础设施和城市开发的速度，往往会产生很多问题，““城中村””现象正是在快速城市化过程中产生的重要城市问题之一。”城中村””作为城市发展的产物,是中国快速城市化进程中出现的普遍现象，”城中村”现象是随着城市的快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,甚至成为影响和制约社会加快发展、统