#淮安项目市场分析.ppt

市场分析 （单位：万元） 清浦区典型个案热滞销户型分析 该楼盘对于前期产品规划做了充分的市场调研工作，在产品规划上主要以小户型设计为主，其中小户型如85平米、88平米、93平米、105平米、115平米等户型得到市场的强烈追捧。 盛世名门 旺销户型展示 河畔花城 A1户型 103．55㎡ ( 三房两厅两卫 ) ( 三房两厅一卫 ) A2户型 100.05㎡ 这两种户型几乎同等，只是一个在主卧室里加了个3-4平米的卫生间，但是从销售的角度来统计，一卫的明显强销于2卫，说明当地消费群仍然还是偏好于紧凑型的居住空间。 备注 饭厅太小，功能性不强，同时饭厅太过靠近入户门；客厅里的出入门太多，相互叨扰性太强，厨房正对入户门，对作业的私密性无保障。 整体劣势 户型紧凑实用，采光、通风面大，主卧室大阳台以及次卧飘窗设计，增强了户型的鲜活力。 整体优势 厅房都能形成穿堂风，通风效果都很好。 通　　风 南向卧室主阳台：外挑式，西南面有承重墙阻隔视线，不通透。北向客厅次阳台：西北面有承重墙或柱，影响整体方正性，不利于装修设计。 阳台 设计了一个大窗，卫生间采光通风好，面积适中。2卫户型的主卧室卫生间未设计采光窗。 卫生间 厨房设计在套内东侧，与饭厅有所隔断，功能连贯性不强。 厨房 东西轴线上排布主次卧室，主卧室带独立阳台。 卧室 客厅北面采光，饭厅太紧凑太靠近入户门，功能性、私密性差。 厅 主要功能区 的设计情况 南北双阳台、南向飘窗，八角转窗设计，整体采光面优良，不受楼层影响。 采光面 主要景观为小区内部景观，位于板楼东南首位置。 景观面 砖混结构 东偏南 103．55/100．05㎡（三房两厅一/二卫） 结构 朝向 面积 项目旺销户型之一 河畔花城 A1、A2户型 日月星辰的户型设计上分化比较严重，大户型比较大，而小户型相对十分紧凑，这也给该项目的销售带来了明显的受众分化，小户型十分抢手，相反阔约户型则比较滞销。 日月星辰 旺销户型示例 滞销户型示例 * * 目 录 第一部分：淮安市宏观环境分析 一、城市简介 二、城市经济发展 三、城市发展规划 第二部分：淮安房地产市场研究 一、市场宏观分析 二、中微观市场分析 第三部分：项目概况以及项目研究 一、项目概况 二、项目规划研究 三、项目户型设计研究 第一部分：淮安市宏观环境分析 一、城市简介 淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今 已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称 为京杭大运河沿线的「四大都市」。2000年12月 21日，淮阴市更名为淮安市，下辖涟水、洪泽、 金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区，行政区划土地面积达10072平方公里，城市总人口520万左右。市区面积337平方公里，人口50万左右。 二、城市经济发展 ＊2006年，地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。 ＊居民生活水平稳步提高。 全年城镇居民人均可支配收入10447元，增长14.6％；人均消费性支出7077元，增长10.8%农民人均纯收入4430元，增长10.1%；人均生活消费支出2881元，增长10.7%。在岗职工平 均工资16590元，增长17.4％。 ＊工业经济增势明显。 ＊重点项目建设进展顺利。 ＊服务业发展水平进一步提升。 ＊消费品市场繁荣活跃。 消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额230.15亿元，比上年增长16.0%。其中，城市消费品零售额146.50亿元，增长16.0%。 三、城市发展规划 1、城市整体发展规划布局 ＊城市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。 “两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦 区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一 组团，以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区 为第二组团；“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市 区城市发展的中心，或者叫“一主一副双中心”。 ＊淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、 三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河 2、市级商贸中心区 淮海广场商业中心，以主城区组团的淮海广场为核心， 以银川路、漕运路、人民路、丰登路等路段所包围区 域构成市级商业中心。 3、市级高教园区 根据城市总体规划，城南片区是淮安主城区四个片区之 一，将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善 的城市新区.规划设计范围北起京杭大运河，南到柴米 河，西自规划勤政路—明远路—毓秀路一线，以及淮海 南路东侧部分用地。 4、市级经济园区 淮