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第二节 房地产市场分析? 一、房地产市场分析的思路 1、三个层次 （1）区域房地产市场分析 市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。 它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。 （2）专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析； 是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。 它侧重于专业市场供求分析内容。 （3）项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析； 预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。 它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、两个方面 供给 需求 3、三个时段 过去 现在 未来 4、五个影响因素 经济 人口 区位环境 自然条件 人文条件 二、房地产市场分析的内容 1、地区经济分析 （1）地区经济的基本趋势分析； （2）地区基础产业的发展趋势分析。 房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。 但需要根据分析时的实情作调整，以反映必威体育精装版信息。 2、区位分析 地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。 它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会； 在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。 ?3、市场概况分析 （1）对地区房地产各类市场总的未来趋势分析； （2）把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。 （3）找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。 4、专业市场供求分析 （1）根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域； （2）细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场； （3）分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口； （4）将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量。 5、项目竞争分析 （1）竞争企业分析 专业化程度 品牌美誉度 开发经营方式 质量 价格策略 成本 未来发展情况 （2）竞争楼盘分析 区位 产品特征 价格 销售情况 6、消费者分析 （1）购买行为 谁买who 谁是主要的消费者，消费者层次定位 各种类型的消费者 从容不迫型、优柔寡断型、自我吹嘘型、豪爽干脆性、喋喋不休型、沉默寡言型、吹毛求疵型、虚情假意型、冷淡傲慢型、情绪冲动型、心怀怨恨型、圆滑难缠型。 谁参与买whom 在购买过程中还存在许多参与者，如购买的决策者可能不是最终的使用者。 在研究谁买时，还要对谁参与了购买的决策进行研究。 谁进行购买决策，谁出资购买房地产，谁对购买决策产生影响，谁最终实际使用房地产。 这里的重点是要对购买的决策者和购买决策的影响者进行研究和分析。 为什么买why 为什么要购买这一区位、这一类房地产？ 从经营角度来说，即购买动机。 动机：自住、投资 消费者的购买动机可以划分为理性的购房动机与带有感情色彩的动机。 理性的购房动机：购买时所关注的内容：价格、区位、质量、售后等 带有感情色彩的动机：求新、求美、炫耀等 在什么地方买where 房地产商品价值量大和固定性的特点，在多数情况下，消费者都最终会倾向于到现场进行实地了解、查看。 因此，施工现场的环境 售楼处的布置 样板房的设计 现场所分发的广告宣传资料 都会对消费者的购买决策起到影响作用 在什么时候买when 双休日、节假日 买什么样的what 由于消费者所处的社会环境、经济条件不同以及心理因素的作用，因此消费者所需购买的房地产也是多样的。 户型、品质 如何买how 一次性付款、分期付款或以按揭付款。 （2）购买倾向 物业类别 品牌 户型 面积 位置 预期价格 物业服务 环境景观 7、项目自身研究 SWOT分析方法 SWOT：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。 从整体上看，SWOT可以分为两部分： 第一部分为SW，主要用来分析内部条件； 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因素，发现存在的问题，找出解决问题的办法，并明确以后的发展方向。 SWOT分析法的一般步骤 一、分析环境因素 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各种环境因素，即内部环境因素和外部环境因素。 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是项目在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素； 外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对项目的发展直接有影响的有