维修手册(初稿)解析.ppt

1 房屋维修实用手册 2011年3月 前 言 随着社会进步，在住宅产业化不断发展的背景下，人们对住宅产品的消费和需求不断增加，人们对住宅产品的服务要求也在不断增长，从事房地产售后服务的人员规模逐年增长。 提高房屋维修从业人员的专业技能，规范服务标准和行为，实现消费者、房地产开发企业、施工企业、从业人员相互共赢是社会发展的必然趋势。 实现一次性维修到位、有步骤有计划开展维修、统筹安排，缩短维修周期，降低维修作业对用户的影响，减少社会资源浪费，营造和谐的邻里关系和维修氛围，本书从各类维修案例出发，从作业服务和维修过程管理两方面浅述了一些基本常识，结合本人多年从业经历，从实践分析和总结，旨在对维修管理和作业人员起到抛砖引玉的作用，便于大家了解各类维修的环节和节点，对实际工作起到指导和参考。本书亦可作为维修人员的日常培训和初次参加维修工作的此导之用。 对于从业人员鼓励大家业精于勤，把维修工作当作一种艺术来做，精益求精，追求完美。在长期的服务工作中有句话与各位共勉：把客户的事看作比自己的事重要100倍的程度去做！ 本手册如有不妥之处，敬请朋友们批评指正！ 目 录 第一章 抹灰层裂缝、空鼓维修实例 第一节 裂缝的危害及产生原因和分类 第二节 裂缝维修工艺步聚 第三节 维修过程注意事项 第二章 砌体墙对穿裂缝实例 第一节 缺陷样本及原因分析 第二节 维修工艺步聚 第三节 维修过程要点讲解 第三章涂料起皮、腻子掉粉维修 实例 第一节、缺陷样本及原因分析 第二节、维修工艺步聚 第三节、小结及建议 第四章 屋面渗漏 实例 1、缺陷现象 2、屋面产生渗漏的原因 3、维修过程 4、小结及注意事项 第五章 暗埋给水管渗漏维修实例 1、缺陷样本及原因分析 2、维修工艺步聚 3、小结及建议 4、第六章 毛坯房厨卫渗漏维修实例 第一节、案例背景 第二节、缺陷产生现象及原因分析 第三节、维修过程 第四节、小结及建议 目 录 第七章样板房卫生间渗漏维修案例 第一节、案例背景 第二节、缺陷产生现象及原因分析 第三节、维修过程 第四节、小结及建议 第八章 门窗口外墙渗漏维修实例 第一节 缺陷现象描述 第二节 渗漏原因浅析及图示 第三节 维修程要 第四节 小结及建议 第一章 抹灰层裂缝及空鼓维修实例第一节 裂缝的危害及产生原因和分类 裂缝问题是较为普遍和常见的现象，裂缝问题不仅影响美观还会使用户产生不安。有的裂缝造成屋面、墙面、地面渗漏、门窗变形、外墙抹面脱落等现象，给用户带来许多烦恼。 裂缝维修重复维修率高，很难一次性有效解决，是对人们生活影响较大的一类维修项目。在日常生活中，如维修处理不当极易产生业户投诉，给维修工作造成人为干预不良因素，给房地产开发企业及施工单位带来经济损失。 第一节 裂缝产生的原因及分类 从裂缝产生的特征可分为温度裂缝、沉降裂缝、施工不当裂缝、使用不当及维护不及时而产生的裂缝等，如装修拆除部分墙体局部受力变形而产生的墙体开裂。 温差是引起墙体裂缝最常见的原因。由于一般材料都会热胀冷缩，在混合结构中，不同材料之间的膨胀系数不一样，当温度变化时，钢筋混凝土屋盖、楼盖、圈梁与邻接的砖墙伸缩不一，形成温度差，从而容易使房屋结构开裂。这种情况在边上的房子特别是西边方向的房子中出现得比较多。 　　地基沉降不均匀也是引起裂缝的常见原因。房屋地基在平整过程中，一般都经过高挖低填的工序，因此在房屋建成后都会出现不同程度的地基沉降。一旦地基沉降不均匀，沉降大的部位与沉降小的部位发生相对位移，就容易产生斜向裂缝，裂缝的方向一般向着凹陷处。沉降裂缝主要有以下两种特征：一、裂缝大多呈正反“八”字型，尤其以底层窗口部最为突出；二、部分纵墙或横墙出现水平裂缝。 此外，还有因房屋结构引起的裂缝，因施工质量不合格引起的裂缝等等。很多房屋的外墙、地面产生不规则的裂缝，用硬物敲击有空响音或凿开后，发现墙体、地面并没有裂缝。这种裂缝纯属施工质量形成空鼓现象而导致的裂缝。 无论由何种原因引起的裂缝，都应高度重视，认真分析，找准裂缝“病源”，消除隐患。 第二节 裂缝维修工艺步聚 裂缝维修前的准备——成品保护 1、将业主的家具进行集中堆放在非施工作业区，进行遮盖防止灰 尘污染。 2、将所门框周边用美纹纸、地垫和报纸粘贴保护。 3、将作业区的木地板用地垫和泡沫垫全部保护。 第二节 裂缝维修工艺步聚 裂缝维修工