(关于某住宅小区渗漏水的有关情况分析.docVIP

关于某住宅小区渗漏水的 研究报告 一、基本情况 某住宅由商业房产开发，总建筑面积83202.47平方米，由32幢住宅建筑组成，住户646户,房屋为砖混结构,层数为5+1、6+1，底层为车库，屋顶为坡屋面、局部为露台。项目于2003年竣工交付。因存在屋面、墙体、窗边等部位渗水现象，影响了居民的正常生活，业主强烈要求维修。 二、渗漏水现象及原因分析 经现场查看，房屋渗漏水主要在山墙，窗台，飘窗处，并且导致已装修的住宅墙面有霉变及水渍，少数顶楼住户有屋面渗漏水现象，房屋外墙抹灰层龟裂现象较普遍，外墙涂料多处存在剥落现象。 小区共32幢房屋，全部涉及渗漏水，初步分析主要原因是： 部分塑钢窗尤其是飘窗本身存在质量问题，拼缝不严密，水密性能差；施工过程中部分窗框与窗台间砂浆或细石混凝土填嵌不到位，存在缝隙，窗框与外墙间密封胶涂抹不到位，密封胶老化开裂。 施工过程中外墙脚手架洞口未填塞密实，存在缝隙。外墙墙体砌筑过程中砌筑灰缝质量差，未达到满灰满缝的要求，导致墙体局部漏水严重。 外墙面抹灰层施工质量差，龟裂普遍，局部空鼓，涂料基层起翘脱皮，造成墙体渗水和内墙霉变现象。 屋面原有泛水防水卷材老化脱落，天沟部分有垃圾，落水口堵塞排水不畅，坡屋面泛水年久失修，白铁皮已锈蚀腐烂；部分落水口通过维修，管口口径变小，出水不畅，部分下水管破损，综上原因造成屋面部分（包括天沟、露台）渗水。 维修的主要技术措施 （一）塑钢窗渗漏水 1、全数逐一检查窗周围的密封性和防水情况，对周边渗水严重的凿除粉刷层后重新粉刷到位，对所有窗框四周的老化硅胶进行清理，重新打耐候结构硅胶封闭处理（详见图一）； 图一 2、对窗框与墙体间存在间隙的重新打发泡剂进行填实处理，表面打耐候结构硅胶封闭处理； 3、对飘窗上口阴角渗水部位采用水泥砂浆找坡并做603卷材防水处理（详见图二），施工中在确保防水堵漏的同时注意外立面的整体效果。 图二 4、塑钢窗自身有渗水的进行更换处理。 （二）外墙渗漏水 1、局部墙体渗漏严重的在外墙渗漏点切割，开凿至半墙，做好防水后墙体填嵌密实。 2、全数检查原墙面粉刷层是否空鼓，将空鼓部位做出标记，并用切割机切开，人工凿除空鼓粉刷层并严格按照工艺要求重新进行水泥砂浆粉刷处理和养护； 3、对原墙面（已进行涂料饰面）进行机械打磨，并用高压水枪清洗墙面，使原外墙空鼓基层腻子和残留涂料清理干净； 4、采用外墙专用腻子做基层（原墙面分隔缝处先用弹性腻子批嵌平整），并严格按照涂饰工艺要求采用中高档外墙弹性涂料（上海立邦）进行饰面，按照要求留设分隔缝。 （三）屋面、天沟及露台渗漏水 1、拆除原屋面锈蚀的铁皮泛水，换成不锈钢泛水防水，做好防水封口处理（详见下图）； 2、屋顶原锈蚀避雷带局部维修更换，油漆防腐处理； 3、天沟内清理常年累积的垃圾，铲除原老化空鼓油膏防水层和粉刷层，重新粉刷找坡，做防水处理，防水处理方法可同近几年常熟老住宅小区改造方法即采用油膏加玻璃纤维网格布（一布二油），并且增加自然泄水孔（附天沟节点大样图）； 4、对于露台面积较大的可采用一布二油加3mm厚SBS改性沥青防水卷材（姑苏牌或三恒牌），采用热熔铺贴法，施工质量达到《屋面防水工程质量验收规范》要求（附露台节点大样图）； 5、拆除原破损的下水管，进行更新处理； 6、原铁艺护栏锈蚀严重的全部更换成不锈钢栏杆，确保安全和美观。 四、房屋维修程序 对房屋渗漏水的维修以幢为单位，先由住户的维修书面申请上报到物业管理，由物业统计汇总后上报维修实施单位，再由实施单位组织经验丰富的施工人员、监理人员对每幢房屋渗漏点逐一检查统计核实，施工方与住户签订维修协议。根据渗漏点的位置、现象及检查情况由施工单位制定切实可行的施工方案，经实施单位、监理单位批准后实施。 五、房屋维修可能存在的问题 1、 整个维修工程工程量大，渗漏点多，维修过程需搭外脚手架，加上居民出入存在安全隐患。 2、渗漏水点源头难找，一次大修理后，估计仍然会存在渗漏水点；同时房屋建成已九年，对于房屋因防水材料正常老化引起的渗漏水现象，住户都将会要求实施单位对房屋的渗漏水终身负责。 3、飘窗处渗漏水照目前施工工艺较难彻底根治。 4、因部分塑钢窗更换、山墙外墙重新抹灰，住户会存在攀比心理，可能会提出全部更换塑钢窗及重新抹灰。 5、因墙体渗漏水，墙体内会积存水份，从而引起内墙的霉变，居民会以为维修不到位，仍会要求实施单位负责。 6、维修过程中会对住