(基于无套利市场和房压系数模型下的房地产价格模型分析.docVIP

房地产价格模型分析 1、房地产市场和证券市场均为无套利前提下的房价定价模型 1.1 模型的假设 ⑴房地产市场和证券市场均为无套利市场； ⑵房地产市场房价每年的增长率保持不变，增长率为； ⑶消费者对住房的消费假设为投资性需求，一方面为了得到单位面积房价增加而得到的报酬，另一方面为得到房屋出租的租金收入； ⑷房价的上涨率大于住房的折旧率； 1.2 模型的符号说明 符号 符号说明 某个消费者用于投资的总资金 当期房价 房价的每年上涨率 期后房价的预期价格 住房的折旧率 银行的短期利率 每年住房的出租价格 证券的第期的预期回报率 当期的证券价格 第期的每股支付的红利 消费者购买住房和证券的期限 1.2 消费者将当期所有的资金用于住房消费所得到的回报的现值 消费者把全部投资资金用于购买房屋并且出租，在第期销售住房，得到的全部收入的现值为： 其中， 所以： 1.3 消费者将当期所有的资金用于证券投资所得到的回报的现值 投资者把全部的投资资金用于购买证券，持有期后出售，得到的收入现值为： 1.4 在房地产市场和证券市场均为无套利假设下的房价定价模型 由于在房地产市场与证券市场均为无套利的假设下，购买住房的收入与购买证券的收入是相等的。即 即 即 所以在房地产市场无套利条件下，房价定价模型为： 1.5 结论 当期住房单位面积的价格和消费者所拥有的投资资金无关； 在该地域的房屋出租价格与房价成正比例关系，房屋的出租价格越高，该地的住房价格越高； 当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系，用房地产市场和证券市场同时无套利假设条件下，对房价定价模型中的对求导得到： 所以，当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系。房地产市场和证券市场具有正相关关系，证券市场越景气，房地产市场的房价也相应地越高。 2、房价收入比模型 房价收入比是衡量居民购房能力的一个重要指标。 ，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算，得出1991-2010年房价收入比结果如图： 图1、 1991-2010年我国房价收入比折线图 从图中可以看出，我国的房价收入比从整体上看还算平稳，可以分为四个阶段以供讨论： 第一阶段是1991—1993年。 由于中央政府的对房地产的大力推广，房价迅速上升，房价收入比于1992年达到90年代的最高点。1993年根据房价过高、炒房过热的现状出台了一系列政策措施使得房价稍微缓和。 第二阶段是1994—2003，平稳上升和平稳下降阶段。此阶段中央政府一直对房地产业的管理有松有驰，调控适度，加上国民的经济健康发展，市场较为规范，因此，这个阶段的房价一直比较稳定，涨幅和降幅都不大。 第三阶段是2004 年—2007年，为较速上升阶段。2007的房价收入比为6.93，比2003 年增加1.2，年均增加0.3速明显加快。这一阶段房价暴涨，有的地方出现房地产泡沫。 第四阶段是2008—2010年，这三年房价收入比振幅比较大，2008年的金融风暴使住房收入比下降了0.72，2009金融危机的影响开始缓和，恢复增长, 经过中央政府的频繁调控，房价开始有所缓和2010年有所平缓。 3、房压系数模型 3.1 房压系数模型的推导 每个家庭预计在某年购买住宅所需金额与当前住房的销售价格、预购住房的家庭人均面积和家庭人口数有关，函数表达式记为： 其中表示家庭购买住房所需金额；表示家庭人口数；为当前住房的销售价格；为家庭人均面积。 每个家庭在某年购买住宅所需的平均金额就可以表示为 、和代表平均销售价格、人均住房面积和家庭平均人口数。 从微观角度说，一个家庭的家庭生命周期内创造的财富可以理解为家庭成员在他们拥有劳动能力期间内为该家庭带来收入的总和，记为 表示第i年第j个成员为家庭带来的收入。 从宏观角度说，社会的总财富为每个人在其劳动寿命期内为社会带来的收入总和。平均每个家庭的在家庭生命周期内创造的财富（以下简称平均每家庭财富）就可以表示为 其中，是平均每家庭财富，是人均年收入，是人平均劳动期限，是家庭平均劳动人口数。 “房压”系数就是每个家庭为买房承受压力系数的简称，指每个家庭为购买住房所消费的金额与该家庭创造的总财富之比，记为，则 。 若，即：，则表示该家庭在家庭的生命周期内创造的平均财富比平均购买住宅所需用的金额小，家庭所有的劳动成员在他们毕生的辛苦劳动所得都没有办法满足他们购买住房的资金需求，承受的“房压”过大。造成这一结果的原因可能是由于房地产行业当前对房价的索要过高，剥削性定价（因为我们假定收入只用于购买住宅消费，不存在其他消费，而且也没有考虑税收，