北流沿江名都策划案20120601..doc

北流沿江名都中期策划案 目录 第一部分、项目简述 第二部分、北流市场分析 第三部分、沿江名都项目的SWOT分析 第四部分、沿江名都项目发展策略 第五部分、沿江名都项目定位 第六部分、沿江名都项目目标消费者分析 第七部分、沿江名都项目目前销售策略 前言 北流房地产业在国家新一轮降低银行准备金率，迎来新一轮发展契机。过去三个月，是本项目领跑北流房地产的黄金时期。依靠价格优势，项目成功抓回北流房地产客户群关注的目光。但在后期如何在销售中充分利用这份难得的关注去深入市场，必须找准市场定位，并尽快出台宣传重点、以及相关的宣传策略。根据沿江名都项目现有房源存货居多的现状，制定行之有效的促销方略，进而形成一套完整、有效的解决方案成为项目现阶段的关键。而促销的手段和方法必须是将自身优势与外部条件有效的结合的。 第一部分 项目简述 沿江名都位于圭江西侧，总占地约XX亩，建筑面积3万多平米，整个地块呈凹型，且面水而立。因凹乃水之容器器形，且有聚水乃聚财之意。加之项目位于沿江路顶端、而沿江路依江而修。犹如龙腾水上，故隐有“龙头福地，水聚财生”之意。沿江名都距离最繁华商业街区仅8分钟路程。整个项目面对的是整个北流最富休闲气息的沿江路。“出则繁华、入则宁静”。小区背依田园、规划“人车分流、动静相宜”、户型“高低错落、通透多样、”。是北流人投资、升值的绝佳项目。 第二部分 北流宏观市场分析 近段时间，在国家调整银行利率与鼓励住房刚性消费政策的持续推动下，北流房地产市场保持了相对稳定发展的态势，同时也加剧了各大楼盘之间的销售差距。一方面，由于北流房地产市场经过年前一波销售高潮后，现阶段进入一个相对的低潮期；另一方面，北流现有的住宅供应形势仍然属于供大于求。而消费者对各个楼盘的价格以及特点优势已经比较了解。之所以销售量迟迟未涨，是因为观望情绪的进一步加重。而如何破除这种不利局面，需要一个足够吸引人的优惠政策，和一个打动消费者的优惠项目。同时此优惠对于项目来说尽可能减少现有资金的投入。 近几年随着北流房地产市场的复苏，北流居民消费行为更趋理性和成熟，这促进了北流住宅建设水平的整体提高。纵观近几年北流房地产业销售价格的起伏，我们不难发现北流房地产市场正面临着巨大的机遇和挑战，作为国民经济“助推器”和“调节器”的房地产业，在全国房地产行业抑制投机性消费与发展保障性住房的两大政策下。如何把握市场发展脉搏成为开发成功的前提和基础。多年的策划、代理经验让我们从北流近几年的开发了解到北流房地产开发的一些特点： 一、开发分散 北流的房地产开发可能由于地块分散的原因，其开发楼盘都比较分散。各自一体，没能发挥集中开发形成商圈的优势。因此北流现今真正新商圈并未形成。开发分散导致大多数楼盘的价格差距不大，商业气氛不够浓厚，这导致各个楼盘开发的商业建筑普遍商业价值不高。因此各楼盘物业不太可能获得高额的回报。由于各楼盘之间价格差距不大，致使消费者选择过多，考虑时间延长，加重观望情绪，销售停滞。 二、北流高层楼盘比重继续上升，整体水平不断提高 以广西南宁为例：由于楼面地价的水涨船高，容积率居高不下，中高档楼盘所占比例也越来越高。2008年以前，高层、小高层楼盘占开发总量的63%左右。当然，这是以前的南宁数据。现在的南宁已经是高楼林立。因此近年来北流随着楼房高度上升，北流房价应声上涨，并由此带动各地商品房单价的上涨。北流城中心地段的高档商品房均价已达3500元/㎡左右。因此本项目的开发也调整了设计以迎合当地消费实际，推出高层项目以迎合不同消费人群。 三、新都市主义盛行 如果说北流2009年以前是北流地产的启示和开篇的话，2011年的将是北流房地产飞跃的一年。2009年以来。北流的房地产业迎来了城市发展的契机。销售量、价齐升。因此许多项目都得到了实惠，迎来北流房地产业又一个春天，同时也是一个大发展的时机。2010年在政府的大力扶持下，开发商、媒体共唱新城新曲，将新都市主义（建筑）更高、（发展）更快、（经济）更强的新都市主义推向高潮。 四、竞争更加激烈，企业重新洗牌 北流是一个县级市，人口和经济发展相对有限。房屋买卖基本以刚性需求为主。同时北流也是一个劳务输出城市，居住人群的人口结构老人和小孩占到很大的比例。这给北流房地产开发一个良好的启示。只有在设计与生活配套的细节上，充分考虑到老人与小孩的楼盘才能真正打动北流的房地产消费市场。虽然消费者不是这两类人群，但他们确是真正的使用者。这是我们项目下一步宣传的重点。而本项目总开发面积达6万多平米。沿江路的自然景色与邻近步行街是本项目最大的优势。而此优势并没有在以往的宣传中体现出来。最