2007年株洲天的华房产策划案.pptVIP

2007年株洲天华房产策划案 一．07年推售高层组团产品概况 二．区域市场分析 三. 客源分析 四. 整体营销推广策略 五．阶段性营销推广安排及企划表现 六．业务执行 一、07年推售高层组团产品概况 高层一组团位于小区主入口西侧，住宅建筑面积41758平方米，商业建筑面积1644平方米，总规划户数463户左右，组团内共有4栋小高层（79＃～82＃楼，共122户），4栋高层（83＃～87＃楼，共341户）。 2007年1月份开始进入桩基工作，按工程进度预计于2007年7月达到预售标准，取得商品房预售许可证。 预计销售目标:2007年12月31日完成销售率95% 二、区域市场分析 周边竞争项目价格、产品类型及客户来源区域 周边竞争楼盘动态 结论： 周边竞争项目不断出现 竞争楼盘下半年将集中上市 区域价格逐渐上升 竞争项目利用价格作为竞争手段的可能性极大 小高层产品市场认可度有一定上升趋势 各类产品推案量总和达到20万平方米，供应量巨大 产品同质化竞争激烈,未来将更趋于白热化 意向客户年龄层次分析 意向客户职业分布分析 前期来访客户职业分布: 自营商(28%) 私营企业(17%) 国企(11%) 外企(11%) 公务员(9%) 教师(8%) 意向客户面积需求分析 意向客户认知渠道分析 前期来访客户认知渠道: 老客户介绍(28%) 过路客(18%) 现场围墙(12%) 户外看板(12%) 房展会(6%) 城市商报(6%) 搜房网(6%) 总结： 截止目前售楼处共积累高层组团意向客户247组，离开盘还有一个月的时间，还将有部分客源的积累，但本案由于下半年高层推案量较大，目前客源还无法满足本案的需求，开发客源通路是目前项目急需解决的问题，外区域客源是项目主要开发目标。 外区客源挖掘分析要点： 客源区域：市区和新区将是客源拓展的重点区域。 客源年龄：客源年轻化是外区域客源发展的趋势，25-40岁是主力，还有部分老年人作为养老。 客源层次：将以普通客户为主，一般工薪者和部分经济承受能力不是很强的客户的目光易于被吸引。 购房目的：初次置业的比重稍微大一点，换房客户其次，投资以长线投资为主。 预计项目最终的客源组成： + 四、整体营销推广策略 五、阶段性营销推广安排及企划表现 1、小高层概念导入期 时间：2007年4月21日-5月30日 目的：引导客户改变购房固有习性，初步灌输小高层的销售卖点 策略：户外活动带动销售,平面媒体辅助信息传达 推进事宜：户外更换、物料准备、摄影计划实施、CF片准备、活动营销、VIP方案洽谈 2、小高层蓄水期 时间：2007年6月1日-7月7日 目的：大范围积累客户，试探客户心理价格承受度 策略：xxxx广告周策略 通过媒体集聚投放达到推广目的,在一段时间内将广告集中式投放,让项 目推广家喻户晓. VIP预约为主，判断客户购买意向， 团购策略(执行中)制定团购的销售方式，定量优惠。 推进事宜：媒体采购投放、户外更换、VIP方案确认执行、开盘方案确认、临时售楼处包装进驻、样板房公开、预售证取得、 xxxx广告周推广示意图 xxxx环秀晓筑联名VIP卡认购 目的：VIP卡发售,促进销售 时间：6月初开始 地点: xxxx售楼处 形式：VIP卡发售 介绍： 为了保障小高层7月8日成功开盘,6月9日进行xxxx环秀晓筑联名VIP卡认购,邀请小高层意向客户购卡. 高层组团开盘前报纸稿的设计 稿面设计的视觉元素 1、山水实景 2、代表年轻客群的物质消费品 3、手写字体 近期多层样板房公开信息的通栏，我们也摒弃了传统的直白传递信息的做法。 与高层报纸稿相呼应，采取相对有趣的做法，突出xxxx首席生活城的温馨氛围。 3、小高层开盘强销期 时间：2007年7月8日—10月7日 目的：引爆开盘活动，促成销售，视销售情况而加推房源， 维持销售热度 策略：活动带动销售 推进事宜：开盘活动确认执行、媒体持续发布、举办活动确认执行、9月份房交会确认执行 开盘依据: 1、工程进度：预售证取得 2、客源积累量：意向客户积累达到350组以上 3、市场竞争：下半年7月竞争个案即将推案，本案抢先入世 开盘强销期策划推广示意图 7月8日盛大开盘活动 时间: 7月8日(暂定) 地点: xxxx售楼处 活动方式:开盘仪式+认购 推案量: 小高层高层房源共计200套左 右活动介绍:舞狮表演,小型乐队 演奏,排号认购,签约 活动主题：仲夏夜晚会 活动目的：维系市场热销度 活动时间：