连云港市凤凰新城沿瀛洲路东四块地[精选].doc

附件一 连云港市新海新区凤凰组团沿瀛洲路东四地块 规划建筑设计技术任务书 一、项目背景 整个项目位于连云港市新海新区凤凰组团，北起新建东路，西至瀛洲路，东至宁连高速，南抵妇联河。规划总用地3.12平方公里。整个规划片区定位为：“以人文名胜、休闲游乐、商贸物流与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇”。 整个项目整体规划结构为：一山.两轴.三街.四大功能区。 其中首期规划用地面积约27公顷，建筑面积约48万平方米。此次设计招标针对首期规划用地（下图中编号1-4地块）,开发主体为连云港市城市建设投资集团有限责任公司。 此次规划涉及的地块分别位于城市旅游中转区和风情民俗区，规划设计需在整个规划片区的大框架下展开，能够体现泛旅游城镇的整体定位特色。 二、自然地理环境 连云港市位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，整个地势自西北向东南倾斜，地貌以平原为主，兼有山地、丘陵、岗地等，地形多样、层次分明。全市地貌基本分为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区三大部分。沿海平原海拔3-5米，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。西部丘陵海拔100-200米。连云港市地处暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候，四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中。主导风向为东南风，春冬两季多北风、西北风，夏秋则东南风居多，平均风速3米／秒。 三、设计要求 本招标活动旨在为新海新区提供一套与其发展目标、形象定位相适应可实施的规划建筑设计，主要设计内容包括整体规划方案设计（含总平面设计）、建筑方案设计。??? （一）深度要求 应符合《建筑工程设计文件编制深度规定》中方案设计深度要求。 （二）规划设计理念 首期规划用地位于城市主干道瀛洲路城市界面，瀛洲路为连云港进城的主要干道； 首期规划用地在整个凤凰新城中属于首批启动地块，土地条件好，基本属于净地； 首期规划用地在凤凰新城中的功能为城市旅游中转功能和古街承接展示功能，承担着未来项目形象功能，在设计中应整体考虑； 首期规划用地要体现凤凰新城整体的规划理念，注意功能之间的协调和配合，最终实现整体的开发目的。 在规划布局、建筑设计、建设材料等方面可以体现低碳、节能、绿色、环保的理念。 （三）规划控制要求（设计条件最终有规划部门提供为准） 1号地块 位置：新建东路南、瀛洲路东、凤栖路北、金凤路西 规划用地性质：商住混合用地 规划控制要求 1、面积：79951㎡，容积率：2.0—2.5，绿地率＞30%（人均公共绿地＞0.5平方米），建筑密度 35%，建筑限高：50m—80m。 2、建筑退让： 东：金凤路宽24米，建筑高度≤24米建筑退让道路红线＞5米，建筑高度＞24米建筑退让道路红线＞8米； 南：凤栖路宽24米，建筑高度≤24米建筑退让道路红线＞5米，建筑高度＞24米建筑退让道路红线＞8米； 北：新建路宽60米，道路一侧有15米绿化带，建筑高度≤24米退让城市15米绿化带距离＞3米，建筑高度＞24米退让城市15米绿化带距离＞6米. 西：瀛洲路宽60米，建筑高度≤24米建筑退让道路红线＞8米，建筑高度＞24米建筑退让道路红线＞12米； 其它：围墙中心线退邻道路一侧用地边界＞2米，退让部分作为绿化用地。 3、建筑间距 日照间距系数＞1.46；建筑间距均需满足消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等的要求，同时符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定。 4、配套设施 ①停车配建，根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定配建。 ②民用建筑按地面总建筑面积的4％同步修建地下防空地下室，若采取其它措施（如异地建设）须及时到市人防办办理相关手续。 5、交通组织 主要出入口不宜布置在新建东路一侧和瀛洲路一侧，合理布置出入口，需避让市政线杆、公交停靠站，并符合相关规范要求。 2号地块 位置：瀛洲路东、凤栖路南 规划用地性质：商业用地 规划控制要求 1、面积：60383㎡，容积率：1.0—1.5，绿地率＞30%，建筑密度 55%，建筑限高：12m—24m。 2、建筑退让： 北：凤栖路宽24米，建筑退让道路红线＞5米 西：瀛洲路宽60米，建筑退让道路红线＞8米, 其它：注意与南侧公园绿地退让关系。 3、建筑间距 日照间距系数＞1.46；建筑间距均需满足消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等的要求，同时符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定。 4、配套设施 ①停车配建，根据《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定配建。 ②民用建筑按地面总建筑面积的4％同步修建地下防空地下室，若采取