金源商业广场营销执行方案定稿[精选].ppt

金源商业广场底商营销策划方案 石家庄中泽房地产经纪有限公司 2010年6月 目 录 第一部分:市场分析 第二部分:项目营销分析 第三部分:项目销售执行建议 第四部分:项目招商定位初步思路 第五部分:业态规划及招商策略 第六部分:项目包装推广建议 第一部分：市场分析 一、邢台市商业格局分析 二、主力店构成分析 三、市场供应项目调研分析表 四、市场状况小结 一、邢台市商业格局分析 邢台市商业格局分析 中心大街商业轴商业网点分布图 三、主要竞争商业项目调研分析 主要竞争商业项目调研分析 主要竞争商业项目调研分析 竞争在售项目区位分布图 四、市场状况小结 桥东、桥西两大商业圈重新定义 桥东商圈随着天一城、世贸天街的上市 将改变以往中低端的面纱； 桥西商圈随着现代城、麒麟湾等大型综合社区的落成将面临辅助商圈分流。 三年大变样促使大体量综合性商业项目集中面市，商业格局面临升级。 第二部分：项目营销分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会点 四、项目威胁点 五、项目周边沿街门店租金调查分析 六、项目销售侧重点分析 一、项目优势（Strength） 桥西商圈以新亚购物中心为依托，属中高档消费圈，知名大商场聚集，如新亚购物中心、大洋百货、家乐园购物广场等，商圈已形成,商业氛围浓厚； 准现房，降低购买风险，减少收益损失； 项目所在区域居住氛围浓厚，裙楼商业可得到消费人口的有力支撑； 开发商实力雄厚，在业界有良好的口碑； 二、项目劣势（Weakness） 位于核心商圈的边缘,商业黑洞效应强; 商业总体量不是太大，形不成某业态的积聚效应； 街铺面积大，总值高，投资门槛高； 前期销售情况不好造成的不良影响； 三：项目机会点（Opportunity） 区域内商业中高档配套业态居多，存在新商业业态的发展空间； 三年大变样大量拆迁，导致市场商业刚性需求增加； 项目周边业态存在明显市场空白点，具备新生业态生存空间； 四：项目威胁点（Threat） 目前市场大规模商业集中上市，市场竞争激烈； 区域内商业氛围较弱，人流量不够理想； 目前为止项目前景不够明朗，投资客信心弱。 五：项目周边沿街门店租金调查分析 通过走访调研结论： 项目周边冶金难路沿线沿街门店租金基本范围在80--110元/平方米*月； 租金变化呈由南向北递增的趋势，冶金南路建设大街以南部分租金基本在50--80元/平方米*月。 建设大街以北部分商户经营状况良好，建设大街以南部分商户普遍反映由于三年大变样拆迁导致租金短期内大幅上涨，难以维持正常经营利润。 五：项目销售执行点分析 通过对本项目SWOT分析，及周边门店租金状况调研分析使我们对项目有了进一步的认识： 1、本项目对品牌商家的吸引力较弱,租金支撑售价的力度不够，整体销售阻力很大，只能分步骤去操作； 2、为增加街铺的销售支撑，从营销的角度看，建议同期启动招商，提升项目知晓度，为街铺聚集部分人气，支持街铺的销售。 3、从包装的角度来看，项目现场宣传、视觉表达及形象塑造方面均有所欠缺需重新包装。通过形象包装使市场对项目有新的认识，增强客户的投资信心。 第三部分:销售执行建议 一、销售模式分析 二、项目销售模式建议 三、待售铺位可售性分析 本项目“直接销售”模式适用度分析 1、本项目采用“直接销售”的前提条件 a. 主题定位明确，租金基本支撑售价； b. 开发商不以追求高价为首要目标，希望操作简便、快捷时采用。 2、本项目采用“直接销售”的利弊分析 a. 益处： 操作简便、省力，无大量后续工作压力； 没有招商的压力； b. 弊端： 片区周边商业价值固化，根据前面的市场调查，项目的租金水平支撑不了投资回报率，投资者难于下决心投资； 售价没有提升空间，发展商利润空间小； 销售进度较慢，发展商资金回笼缓慢。 本项目“带租约销售”模式适用度分析 1、本项目采用“带租约销售”的前提条件 a. 主题定位明确； b. 租金回报率达到6%。 2、本项目采用“带租约销售”的利弊分析 a. 益处： 对商户能够统一管理，易于将商场做旺； 租金支撑售价透明度高，可信度强，对销售有很大的促进作用； 能将售价支撑在一个较高的水平。 b. 弊端： 需要在销售之前招商或在销售后某一段时间内必须完成招商，一定时间内工作难度大； 操作程序、法律手续复杂； 为了租金能支撑售价，对商家有很高的要求，招商的风险大。  本项目“三年短期返租销售” 模式适用度分析 1、本项目采用“三年短期返租”的前提条件 a. 主题定位不明确 b. 实际租金回报不能支撑售价。 2、本项目采用“三年短期返租”的利弊分析 a. 益处： 可提升投资客心理预期； 相对能够提升一定