(房地产基金现状分析及分析概况.docVIP

2011-11-17 房地产基金分析报告概况 本报告概况主要通过分析房地产基金三种类型，阐述基金成立时的必要条件。基金宏观概念、发展背景、可能涉及风险的管控措施以及基金具体操作运作和基金的赢利模式，将被链接在报告正文中。正文部分还包含了房地产基金现状、基金对于房地产行业的预期和发展趋势的判断等内容。 房地产投资基金是产业投资基金的一种，它通过向投资者发行受益凭证，募集资金用于房地产业的集合投资，所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放。私募房地产投资基金是指向特定或固定的投资人募集的房地产投资基金，而非公开发行。目前国内从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上而言都是私募房地产投资基金。 1． 以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金 以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 此形式的特点： (1)依《公司法》创建类基金式的房地产投资公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己直接从事房地产投资。此类房地产投资公司可以理解为未上市的私募的公司型房地产投资基金。这里的房地产投资公司所运营的资金是企业自有和负债资金，并不是信托资金，故从事的业务也非信托业务。 (2)依《公司法》直接建立资产管理公司，从事房地产投资银行业务。这里的资产管理公司所运营资产若为投资公司委托，则可理解为基金管理公司；若为公司成立和运营过程中取得，则可理解为基金公司。 公司制的私募股权投资基金的设立与一般公司的设立程序一样，按照《公司法》及《公司登记管理条例》的规定即可。 2． 以信托计划形式存在的私募房地产投资基金 信托公司可以利用信托形式经营私募基金业务。《信托投资公司管理办法》第二十条第一款规定信托投资公司可以“受托经营资金信托业务。即委托人将自己合法拥有的资金，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理运用和处分”。加入信托计划单笔资金数额最低为5万元，且接受委托人的资金信托合同不得超过200份。 房地产信托计划形式的特点： (1)较短的期限，一般为卜3年。 (2)有力的担保措施：房地产资金信托贷款一般需要强有力的担保措施，主要担保措施有土地使用权证质押担保、连带责任担保、开发商股权质押担保等。采取有力的担保措施一方面可以降低投资者的投资风险；另一方面也可以降低信托投资公司自身的风险。 (3)受政策影响较大：房地产信托趋热的主要原因是央行出台了收紧银行房地产信贷的措施。但随着房地产信托的发展，各种各样的问题会逐步显现，央行必定会出台相应的措施来指导房地产信托的发展，这就使得房地产信托的发展存在着很大的变数。 3． 以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金 此种形式是国外基金进入我国房地产市场采用的主要形式。海外资金一般通过两种方式进入房地产：一是以基金的方式投资，二是通过直接购买中国房地产上市公司的股票而实现的股权投资。以基金模式投资的投资模式为：基金在国外注册，在中国注册一 基金管理公司，下设针对具体项目的项目公司。这种方式一方面是为了避税，另一方面也是迫于国内有关房地产基金政策的不明朗。项目公司则有利于引进其它的基金，还可以很好地规避风险。如果下属的一个项目出现问题，只需把这一个项目卖掉套现，而不涉及到其它的项目。 而实际上，离岸注册的管理公司跟内地注册的投资公司是一套人马两个牌子。采取股权管理和信托契约管理的混合模式，尽量符合基金操作手段，以便于《产业基金法》出台后，正式在内地注册。 4．房地产基金投资涉及风险： 房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成企业自身内部的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序。 5．房地产商如何获得基金投资： 房地产商获得基金投资主要注意三个方面：1、房地产商业计划书的编写　2、向房地产基金融资的策略　3、房地产商应重点解决自身问题。 房地产基金分析报告概况 1 1. 房地产基金概念 4 1.1. 发展背景 4 1.2. 地产基金行业背景（事实摘要） 4 1.3. 房地产基金联盟 4 2. 地产基金在国内发展 6 2.1. 地产基金行业现状 6 2.1.1 私募基金不差钱 6 2.1.2 投资瞄准高收益 6 2.2. 地产基金对于房地产行业市场发展前景的基本判断 6 2.3. 房地产基金对于本轮调控以后房地产市场发展的趋势有一些比较共同的认识 7 2.4. 地产基金模式、分类 8 2.4.1 房地产基金模式： 8 2.4.2 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 9 2.5. 地产基金赢利模式 12 2.5.1. 以投资管理能力为主导的盈利模式： 12 2.5.2. 以融资业务为主导的盈利模