(房地产法第四版课后习题答案.docVIP

练习题答案 1.如何界定我国房地产的概念? 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，包括大部分作为资源的和商品的土地和房屋，既包括经营性的，也包括非经营性的。 狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括非商品经营性的房地产。我国现行的房地产制度和理论是以狭义上的房地产为主要规范和研究对象。狭义房地产的主要相关法律为城市房地产法及其相关法律法规。 2.如何理解房产与地产的关系? （1）房产与地产不是绝对的从属关系 在房产与地产的关系问题上，我国长期以来否认土地权利的商品性，同时保留部分房产的商品经济权利，故采取房产和土地分别立法、分别调整的方式，只是在改革开放以后，人们才逐步强调房产与地产的不可分割性，但在房产与地产的关系上却又出现了所谓“房随地走”还是“地随房走”之争。“房随地走”的主张认为，应当以地产为主权利、房屋为从属权利，二者是“皮和毛的关系”，没有土地也就没有房屋，房屋只能依附于土地存在。土地是公有，即国家和集体所有，因而更应强调房随地走。房地产应指进入市场流通的土地及地上房屋和其他附属物，房地产市场实质是土地市场，土地管好了房屋管理就有了前提和基础。“地随房走”的主张则认为我国土地所有权和使用权可以相分离，而房屋与房屋基地不可分离，土地使用权可以随房屋所有权进入市场流通，在这种情况下，土地所有权的法律意义退到第二位，房屋所有权或房产则成为房地产的核心。 所谓谁随谁走的问题，从法律的角度来看无非是两个问题：一是主权利与从权利关系问题，二是法律可能对不同的所有权实行不同程度的保护。无论是我国还是实行土地使用权制度的其他国家和地区，土地使用权已经作为一项独立的财产权存在，而不是传统大陆法仅作为所有权权能之一的从权利。在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。至于第二个问题，我国实行社会主义市场经济以来，已经摒弃了以往旧体制下公有制财产和私有财产在所有权上有高低贵贱之分并实行不同程度的法律保护的旧观念，主体的平等性当然意味着法律保护的平等性，在这种情况下，房产与地产谁随谁走的提法已无实质意义，也不科学。 （2）房产与地产的结合关系 地产是土地中的特定部分；房产是房屋中的特定部分；乡村房地产属于广义上的房地产；城市地产和城市房产构成狭义上的房地产；城市地产与房产结合才产生地价。 3.试述房地产业的性质和作用。 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等。1987年城乡建设环境保护部《关于发展城市房地产业的报告》对房地产业范围的定义为：“土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。” （1）房地产业对人民生活的重要作用； （2）房地产业对完善市场体系的作用； （3）房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用。 4.试述我国房地产业可持续发展的法律途径。 《中国21世纪议程》第十章关于人类住区可持续发展的规定指出，“资源短缺是中国人类住区发展必须面对的又一挑战，由于技术水平不高、利用不当，更增加了这些问题的严重性”；在方案领域中提出改善人类住区环境、向所有人提供适当住房和促进建筑业可持续发展的目标。第十四章对自然资源保护与可持续利用作出规定，指出：“以较低的资源代价和社会代价取得高于世界经济发展平均水平，并保持可持续增长，是具有中国特色的可持续发展战略选择。”并对土地资源的管理与可持续利用作出具体规定。可持续发展战略与合理利用土地的基本国策相一致，已经成为我国房地产法制建设必须遵循的原则。 可持续发展在我国法律规范中的体现目前主要限于我国承认和加入的一些国际公约；在国内规范中，国务院制定的《中国21世纪议程》是我国对可持续发展原理最系统的阐述，近年来可持续发展更已成为我国的经济发展战略规定于党和政府的文件中，但从规范的性质来看基本属于政策性规范，真正规定于立法中的仅见于修改的《土地管理法》。由于可持续发展强调的代际公平对未来人利益保护的观念与法理学上法律仅限于对当代人即现实社会中既存的权利保护的原理相抵触，因而即使在国际法意义上，可持续发展作为一种行为规范，往往被解释为“软法”，在国内立法上，它也主要作为一种指导思想或法律原则体现出来。我国房地产法律制度的完善过程中，可持续发展在以下方面具有特别重要的意义： （1）加强对土地资源的物权法保护 《中国21世纪议程》关于改革自然资源管理体系的主要目标规定，“明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的权利与义务”；“根据强化市场经济的原则，完善有关自然资源管理和保护的现行法律和