加强房地产开发企业所得税控管的若干思考.doc

加强房地产开发企业所得税控管的若干思考7%-8%的增长长指数中，由房地产拉动动的至少占两个百分点。。房地产业税收收入在税税收和财政收入中都占有有相当大的比重，据有关关资料显示，1994年年至XX年，各地房地产产业形成的税收收入占当当地税收的比重平均从22%上升到7%，房地产产企业所得税收入占国税税部门征收的所得税收入入的比重也呈逐年递增之之势。然而，由于房地产产行业与施工企业一样具具有产品开发的长期性、、流动性、财务核算的单单件性和复杂性等明显不不同于其他行业的鲜明特特征，使其同样成为税务务管理和稽查中的难点，，税务部门对房地产业所所得税的控管也显得相对对薄弱和滞后。如何适应应科学化、精细化管理和和稽查的要求，切实加强强对房地产业所得税的控控管是当前国税部门必须须面对和解决的课题。 一、房地产企业所得税控控管中存在的问题及原因因 随着我国经济的高速速发展，房地产企业在近近几年得到了蓬勃发展,,新增开发项目和开发商商增速较快，但房地产企企业在税收管理和检查中中也暴露出一些不容忽视视的问题，这些问题既有有企业自身的原因，又有有税务机关在管理方面的的原因，还有些是现行税税收政策存在的缺陷所导导致的，具体体现在以下下几个方面： 在今年开展的房地产业业所得税专项检查中，我我们发现，相当一部分房房地产开发企业存在着涉涉税问题。这些企业对税税法的遵从度不高，不能能严格遵守国家税收法律律法规和财务会计制度的的规定，如实准确地核算算企业当期实际经营成果果和应纳税所得额，存在在着严重的涉税违法行为为。 一是人为拖延纳税税时限的现象普遍存在。。 其一，预收账款不按按时申报预缴企业所得税税。现行政策规定，内外外资房地产企业采取预售售方式销售开发产品的，，其当期取得的预售收入入应按税务部门确定的预预计利润率计算应纳税所所得额，并按季度预缴所所得税。但不少开发企业业采取各种手段隐瞒、转转移预售收入，有的甚至至将预收款直接在账外循循环不入账，一直拖到房房产交付使用后才入账，，致使国家税款不能及时时足额入库。其二，不按按规定确认销售收入和销销售成本，计算应纳税所所得额。现行政策规定，，房地产开发企业必须按按收入与成本配比的原则则及时确认当期销售收入入和销售成本。而有的企企业对自行开发的商品房房甚至在工程完工房屋已已售完毕后也不及时确认认收入及结转相应成本，，而是等工程竣工决算时时才计算申报应纳税所得得额，对代建工程也不按按完工进度确认当期损益益及应纳税所得额，从而而长时间占用国家税款。。 二是采取各种手段偷偷逃企业所得税。 其一一是不列或隐瞒销售收入入。有的企业虽然楼盘已已经竣工交付使用，但售售楼款却长期挂“预收账账款”，不结转应税收入入，销售收入的确认有一一定的随意性;以房地产产换地或以地抵债，以房房抵工程款，以房抵银行行贷款，将商品房转为经经营用房等均不作销售收收入。有的企业以少开发发票金额方式少计收入，，而开发商与业户之间达达成默契，在开具发票时时，以低于实际成交价格格的金额开具，从而达到到企业少缴所得税，业户户少缴契税（办房产证时时）的目的。 还有一些开发企业业不按常规进行账务处理理，以达到不缴少缴税款款的目的。其一是虚开建建安发票，提高开发成本本；其二是虚签动迁合同同，抬高动迁成本；其三三是列支不合理的成本费费用，如有的开发商以购购房户名义套取银行按揭揭贷款使用，列支这部分分贷款利息，有的开发商商列支当期未真实发生的的费用，如预提的小区道道路绿化等公共配套费用用，提前列入成本，有的的开发商在计提自用房屋屋折旧时不按税法及财务务制度的规定计提年限和和方法计提折旧，如今年年专项检查中查出某企业业按房产原值依10年分分期摊入成本，多计提折折旧30多万元。有的开开发商将能取得的补偿性性配套设施费用等 其三是挂靠其其他企业从事房地产开发发，不申报纳税。主要是是一些个体经营者或单位位本身没有房地产开发资资格，而采取上缴一定比比例管理费进行借名开发发房地产发生的这部分业业务，被挂靠单位不按规规定进行财务会计核算，，实际进行开发的开发商商也不向税务机关申报纳纳税，其实质就是抱着一一种“查出来就缴，查不不出来就进自己腰包”的的侥幸心理进行偷税。 （二）国税部门对房地产产开发企业管理滞后，监监控乏力 房地产业的迅迅猛发展与税收控管相对对滞后的矛盾日益突出。。主要体现在三个方面：： 一是漏征漏管现象客客观存在。由于房地产开开发企业投资的多元化和和纳税人对税法的遵从度度不高，以及房地产企业业具有跨地域经营的特点点，经营方式复杂多变，，国地两家税务机关对其其分别各管一块、共同征征税，信息资源不能及时时共享，而税务部门又受受到人力、物力的限制，，使得税务机关的监控管管理难以完全到位，形成成了管理上的薄弱点和难难点，从而导致税源户管管上的盲点，漏征漏管现现象客观上依