小董村危旧房改造项目预可行性报告20031119..doc

小董村旧村改造项目预可行性研究报告 一、项目概况 (一)项目名称 北京市房山区阎村镇小董村旧村改造项目(以下简称小董村项目) (二)建设单位 ××××××有限公司 (三)项目地理位置 小董村项目位于北京市西南郊区的房山区（原房山县）境内。距离北京西三环六里桥（京石高速公路入口处）约31公里。距离房山区政府所在地良乡约7公里，距离良乡卫星城约5公里，属于相对较偏远的地块，但首都八大高校园区选址于房山区和北京市大型物流中心确定在良乡卫星城，对房山区的整体发展起较大的持久推动作用。阎村镇政府也已对小董村项目周边做了一个总体规划（请清华大学规划）,拟在东侧阎村镇中心城镇开发部分公寓、别墅类房地产。东北侧建一座500亩左右的韩国工业园区，同步辅以公建、商业、道路等市政配套设施，并计划于今年启动，北侧建有大面积公共绿地，成片开发趋热。 地块南侧为京周公路（北京通往周口店），东侧为崇青西干渠，西临大董村村界，北面为规划中的燕东路。 (四)占地面积及现状 本项目建设用地面积约为 平方米，代征城市公共用地面积约为 平方米，约合 亩；地块呈不规则多边形状，南北长，东西短。地块的高差呈 。B3—2地块上有一占地约 亩的梨树园。B1—3地块上有一低于地面15米左右的低坑。B1—3地块中为小董村村民住宅。B3—1地块中北部有一高压走廊贯穿东西。 (五)项目交通状况 目前途经燕化星城小区的公共交通路线分为四种： （1）917路公共汽车（天桥~房山） 由北京市西三环六里桥至燕化星城行程约31公里，约需一小时，此段车程票价3元； （2）45、47路中巴车（六里桥~房山）行程票价同上； （3）房山区2路环线车（行宫园~长沟峪）由良乡卫星城至燕化星城行程约6公里，约需10分钟，票价1元； 房山区6路环线车（北车营~房山）行程票价同2路环线车； 房山区7路环线车（良乡~黄山店）行程票价同2路环线车； （4）燕山石化7路公交车（燕化星城~房山），由燕化星城至房山行程约10公里，约需15分钟，票价1元； 燕山石化8路公交车（燕化星城~燕山石化），由燕化星城至燕山石化行程约12公里，约需20分钟，票价1元。 连接市区和地块的最佳途径为京石高速公路,高速公路在接近地块处有一出入口，小车的过路费为10元/次，但是人们习惯从良乡机场高速出入口通过，小车过路费为5元／次，而这两个出入口的距离约为6公里。 京周公路宽40米，双向6车道。 公路二环（另称六环）计划在距离地块东南1500米左右的地方通过，该工程的开工时间约在2002年下半年。 （六）项目其他情况 沿京周公路小董村项目需代征宽70米的绿化带。 地块东部隔崇青西干渠有一个动力中心，为燕化星城提供冬季供暖。采暖季节其烟尘不大，但对项目有一定影响。 星城东区东边地块规划是阎村镇中心城镇，这将带动地块周边成片开发和市政配套设施的建设。目前项目周边城市生活服务设施不足。 阎村镇中心城镇现处于规划设计阶段，对小董村项目的开发非常有利。 (七) 项目背景 本项目用地是北京市取消商业、旅游、金融、服务、高档住宅等经营项目国有土地使用权协议出让，改为招标、拍卖或公开挂牌交易后的第一次国有土地使用权出让公开招标。是经济适用住房建设项目和商品房项目、公建项目的国有土地使用权捆绑招标，招标底价为人民币17.65亿元，在满足此要求下，投标人投报经济适用房销售最高限价不得超过建筑面积每平方米2600元。 项目可建设用地面积约为140.78万平方米，用地用途为经济适用房、商品房及其配套建设，其中经济适用住房建设面积约为71.22万平方米；商品房建筑面积约为62.69万平方米。用地将以“熟地”方式供地，实现“七通一平”。项目建设周期为四年，经济适用住房项目的建设周期为两年，可分两期建设，第一期建设规模不得少于40万平方米。 （八）可行性分析依据 小董村项目文件目录： 《阎村镇地块ABCDE控制性详细规划》 二、建设条件和建设规模 （一）建设条件 项目村民住宅建设用地先期启动。 项目商品房用地将按照“统一规划、分批供地、分期实施”的原则，结合公司的建设计划，由北京市房山区土地整理储备中心完成征地拆迁后交付使用。 （二）建设规模 五个独立规划区规划待建建筑面积共1,580,900平方米，其中： 1、项目规划待建住宅建筑面积1,701,210平方米，其中经济适用住房712,200平方米、农民回迁住房362,500平方米(不在开发范围内)、商品房626,900平方米，需开发住宅面积共计1,339,100平方米； 2、非经营性配套公建建筑面积91,500平方米； 3、经营性配套公建(配套商服、体育)建筑面积44,700平方米； 4、非配套公建建筑面积105,600平方米。