“株洲汇亚服饰博览中心”项目定位报告03168424635[精选].doc

“株洲汇亚服饰博览中心”项目定位报告 目录 前言 2 一．项目概况 3 1. 区域市场介绍 3 2. 竞争楼盘分析 4 3. 项目情况简介 5 二．SWOT分析 6 三．项目定位 9 1. 物业定位 9 2. 形象定位 10 3. 市场定位 12 4. 客户群定位 13 1） 经营商定位 13 2） 投资者定位 13 5. 价格定位 16 6. 功能定位 18 四．项目建议 19 1. 商场规划建议 19 1） 总体规划布置建议 19 2） 内部交通通道设置建议 19 3） 铺位形式建议 20 2. 商场管理建议 20 五．附件： 22  前言 承蒙株洲市汇亚房地产开发有限公司委托，我司通过对株洲市场的调研及本项目的分析，凭借多年来对商业项目的操盘经验，对本项目做出如下定位： 物业定位： 立足株洲，辐射全省、中南地区的 现代化、大规模、多功能、多媒体服饰展贸交易中心 形象定位： 中国首家赎回式保险基金类商城 中南地区首条室内立体商业步行街 详情请见下文： 一．项目概况 区域市场介绍 株洲位于湖南省南部，是湖南省的工业大市和第二大经济城市，是中南地区最大的铁路交通枢纽，京广线、湘黔线、浙赣线等铁路交通干线在此汇集。 株洲市场商业潜力巨大，物流批发市场十分发达，特别是服装行业已经成为株洲的重要经济支柱，芦淞批发市场是全国五大服装批发市场之一，全市有大小服装批发市场26个，近5万家铺面。随着长株潭一体化趋势的发展，株洲将形成更大的批发市场群。但株洲市传统的服装批发市场在专业化、智能化、营销理念和销售手法上已经相对落后，档次相对较低，品牌意识缺乏，这些因素成为制约株洲市场向更大、更强发展的瓶颈。 石峰区是株洲市的重要工业区，本区内大型国营工厂众多，区域自然环境污染严重，商业气息、生活氛围以及公共配套设施相对较差，缺少大型高档的商场和休闲娱乐场所。常住人口约15万，多集中在各大厂区附近。本区地处长株潭三市经济一体化的中心地段外围，交通十分发达，省政府规划中的长株潭现代物流中心位于本区内，长途车辆直通长沙、湘潭，与两市相距只有几十公里。 竞争楼盘分析 中国城 占地面积 9200㎡ 建筑面积 41700㎡（其中商场面积35700㎡） 容积率 4.48 建筑密度 44.7% 层数 6 总投入 22709万 土地成本 5600万（资金到位6000万） 拆迁成本 1027元/㎡ 预计销收 27877.20万 志超时尚广场 占地面积 3400㎡ 建筑面积 25580㎡ 总投入 5680万 拆迁费 2150万 年销售 1684.8万 银都商业大厦 占地 18亩 建筑面积 73000㎡ 层数 8 预计销收 5.34亿 步步高商场 位处中心广场麦当劳建设路对面，尚未拆除动工，占地不足10000㎡，用于自营或是销售尚未可知。 新华西路项目 现为劳动局人才市场用地和部分居民楼用地，面积8500㎡，预计拆迁和土地出让金总和为5500万元，将建设9层商场 项目情况简介 本项目位于湖南省株洲市石峰区清水村，西南临建设北路，东南临铜藕路。距离市中心广场约7公里。项目周边为一些工厂及破旧的居民生活区，商业服务业设施、市政公共配套和生活氛围较差。项目基本情况如下： 总占地面积：47669.75㎡ 规划形态：1栋7层；综合商场 总建筑面积：202756.8㎡，其中：商业中心174430㎡，地下商场22261㎡，地下车库6619㎡ 各层面积： 地下层：27023㎡ 夹层：2831.82㎡，会展中心：16429.5㎡ 一层：22891.1㎡ 二至五层：23725.79*4=94903.1㎡ 六层以上：38678.3㎡ 可销售商业面积：156472.48㎡(其中已售3053.96㎡) 建筑密度：53.8% 建筑容积率：3.67 绿化率：20.3% 二．SWOT分析 S：优势分析 本项目占地4万多平方米，总建筑面积20万，规模巨大，功能齐全，设计先进，规划配套采用国际化标准，拥有独立的现代化大型物流配送中心。 项目位于株洲市主干线建设北路旁，南面紧邻规划中的汽车北站，东面是湘黔铁路清水塘站，附近还有一长途汽车客运站，距离高速公路仅两公里，交通十分便捷。 规划中的长、株、湘现代物流中心“喻家坪铁路工业站”近在咫尺，未来周边各地货物流通在此集中，带动本片区商业贸易快速发展。 商场管理、经营采用先进的现代化系统，内部管理、交流实施智能网络化，信息沟通迅速，客户交流便捷。 本项目入市价位较低，进入门槛容易。 W：劣势分析 本项目虽然紧邻交通主干线