张农科中国特色物业管理模式的再造..doc

中国特色物业管理模式的再造 北京市住房和城乡建设委员会副主任 张农科 物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的管理模式伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理150亿平方米，物业管理从业人员人数超过300万人，物业管理行业创造的产值超过2000亿元。经过30年的发展壮大，我国物业管理已经成为人们生活和工作不可或缺的重要组成部分。但是，我国物业管理作为社会发展中的重要行业，仍处于初级发展阶段，主要表现在以下几个方面： 第一，物业管理的主体严重错位。物业管理本质上是业主行使共同管理权利过程的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。但在我国物业管理发展中，业主的主体地位和权利长期被漠视，物业服务企业越俎代庖，成为物业管理中的主导者。《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业服务企业管理的单一物业管理方式，通过国家行政法规的形式维护了物业管理中的企业主导地位。物业服务企业与业主在物业管理中主体角色的错位，客观上导致社会对物业管理产生错误认识，限制了业主对于物业管理方式的自由决策权和选择权的行使，也为业主怠于行使共同管理权利，履行义务留下了口实。 第二，物业服务市场机制完全失灵。任何市场都应当包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的组织才能够决定价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没有真正的买方。可是，中国物业管理走了30年，作为物业服务买方的业主大会在大部分住宅区没有成立，物业服务有卖方无买方，物业服务强卖强买的状态。导致物业企业在服务过程中，即使不提升自己的业务水平，也能够生存。因此，整个中国物业管理行业缺乏足够强大的市场竞争压力和不断进步的动力，市场机制完全失灵。 第三，政府公共服务被长期关在“门外”。物业服务包含了大量公共服务的内容，物业管理偏离了行业的核心价值。传统的建筑区划“红线”混淆了物业服务和公共服务的边界，免除了政府应该承担的公共服务，物业服务企业代为承担起了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失，导致物业服务企业以管理者自居，忽视了保持房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理的核心价值。 第四，现行的物业管理基本制度失效。近些年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，群体事件、暴力事件有增无减，已经严重影响到人们的生活秩序与和谐社会的建设，而这些矛盾纠纷都可以从现行物业管理制度、机制和物业管理模式上找到产生根源，如果再不变革现行制度，重新塑造物业管理模式，必将葬送物业管理行业的前途，也必将危及既有房屋可持续乃至拖垮城市经济，甚至对城市和谐社会建设起到直接的破坏作用。 二、中国传统物业管理模式存在的问题 着眼于中国物业管理的和谐永续发展，我们有必要在肯定行业30年发展所取得的贡献和成就的同时，结合近年来物业管理发展中出现的一系列争议、矛盾和纠纷，剖析现行制度的种种弊端，深刻反思中国物业管理30年所形成的物业管理模式。 （一）《物业管理条例》对物业管理的界定过于狭隘，违反了《物权法》的规定，不符合物业管理实践和未来发展方向 《物业管理条例》更是在第二条中给出了的物业管理定义中，直接确认了业主委托物业企业管理为唯一的物业管理方式。虽然相对于单位体制下的房屋管理，以企业为主导的物业管理方式更加专业和有效率，但这一规定明显忽略了物业管理其实是业主财产权利这一基本事实，不仅与法律相悖，也与实践不符。 从法律层面来看，2007年颁布实施的《物权法》明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”身份，其第八十一条物业管理对物业管理方式作出了明确规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”可见，《物权法》至少规定了三种物业管理方式：业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律，《物权法》对于物业管理的规范发展具有一种正本清源、定纷止争的重大现实意义和深远历史影响。但《物业管理条例》仅仅依据《物权法》做了几款修改，对物业管理内涵和方式依然维护了业主委托物业服务企业管理的一元化物业管理方式，实质上剥夺了业主的物业管理主导权。就这样，中国物业管理现行制度也错过了一次自我修复、矫正方向的黄金时机。 在实践层面来看，《物业管理条例》规定的单一物业管理方式早已被突破。目前已有品阁小区、银枫家园小区等多个物业项目初步探索了《物权法》规定的业主自我管理方式。如品阁小区全体业主通过成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”的方式实施自管，该自管方式的特点在于社区服