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2011年物业管理师《物业经营管理》第二章考点分析（1） ? 2011年物业管理师《物业经营管理》第二章房地产投资及其区位选择考点分析? ?第一节?房地产投资 ? 一、房地产投资的概念（掌握） 请 访 问xuｅhuｉeｄu.cｏm 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。房地产投资的主要目的：获得未来的房地产资产收益或增值，也可以说成使财富最大化。除了着重掌握房地产投资的主要目的之外，还要注意以下几点：（1）投资者（经济主体）可以是个人，也可以是单位。（2）投资者预先投入的可以是资金，也可以是实物。（3）投资者可以直接从事或参与房地产开发经营活动，即房地产直接投资；也可以间接从事或参与房地产开发经营活动，即房地产间接投资。（4）房地产投资的作用投资者可以获得作为房地产业主的荣誉；投资者获得较高的收益和资本增值；降低投资组合的总体风险；抵抑通货膨胀的影响 （1）2011年物业管理师考试网上辅导招生简章???? 学~慧|教~育*网_xｕeHuiEdu.Com （2）2011年物业管理师考试精品复习资料汇总 （3）2011年物业管理师考试报名时间汇总?????????????? 学_慧 教 育 学@慧_教*育~网xｕeHuiEdu.Com （4）2011年物业管理师考试报考条件汇总?? ? 二、房地产投资的形式（熟悉） 房地产投资分为直接投资和间接投资。?（一）房地产直接投资直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地（取得土地）开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。1．房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购置（取得土地）土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。关于房地产开发投资的概念，要注意以下几点：（1）房地产开发投资的起始点：获取土地使用权；（2）房地产开发投资的终止点：转让开发的房地产； 2．房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产（或已具备了使用条件），以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。关于房地产置业投资的概念，包含以下2个层面的意思：（1）置业投资的对象：已具备了使用条件或正在使用中的房地产，可以是增量房地产，也可以是存量房地产；（2）置业投资中房地产的取得方式：可以获取房地产所有权或使用权，即可以是购买也可以是租用。 （二）房地产间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场（或与房地产相关的权益）的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。1．房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。2．投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司（金融工具）。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，因为REIT