我国商业型房地产开发历程及现状分析..doc

我国商业型房地产开发历程及现状分析 【摘要】 目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多,在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用.20世纪70年代末期，我国改革开放开始把发展中心转移到以经济建设为中心，在改革开始阶段，集贸市场开始恢复，最初是以食品和农副产品为主的市场自发的形成；这时期，以南方沿海地区为代表的非国有企业开始发展，而这时期，我国还是计划经济时代；沿海地区的，以服装、鞋和小商品为主流的商品开始进入市场，同时，生产资料的匮乏也需要用经济杠杆调节，专业市场的雏形开始出现；在我国城镇，在集贸市场的基础上，开始销售服装、鞋和小商品，至今，在一些商业不发达的地区依然存在这些市场的影子；市场开始形成；随着经济的发展，市场也开始发展，大体经历了以下三个阶段。 时间大约是从改革开放初期开始的19左右到1993年；代表建筑就是无产权的临时建筑，只有租赁，管理原始，混乱。计划经济时期生产资料实行双轨制，而沿海地区的主流商品无法进入国有商场，城镇中的集贸市场成为沿海地区的主流商品的集散地，逐渐发展成服装街和服装市场；生产资料也开始在一些公路交通干线边悄然出现。这时期的市场有自发形成、管理混乱、脏、乱、差的的特点，俗称马路市场；其商业地产的表现形式为：多为开放式临时建筑，无产权，以租赁为主，没有商业经营管理，所谓的市场管理停留在收取租赁费用，打扫卫生的水平上，建筑特点多为钢架构的大棚，除照明外几乎没有其他的辅助经营硬件，一般以经营服装、小商品和建筑材料或者生产基础材料为主。消费者才从商品配给制的阴影中解放出来，物资极度缺乏， 只要有商品就可以卖出去，就有利润，创造了从解放初期到80年代中期近30年有商业经营亏损的商业神话，这也是世界经济史上唯一在30年内没有商业企业亏损的地区。这时期的商业地产的雏形已经形成。 发展阶段：20世纪199年到199年，代表建筑以底商为裙楼（俗称蛋糕楼）的商住楼，相对成熟的专业市场，主要以建材市场、服装市场和小商品批发市场，有相对完善的物业管理有产权租售，没有统一的商业经营管理市场在这一时期也开始细分，专业市场、综合市场大量涌现；由于没有可以借鉴的经验，而我国那时期还沉溺在计划经济时代商品匮乏的商业神话的光环下，只要有商品就可以卖钱，对商业经营风险没有意识，消费者的消费心理极端浮躁，物价的上涨导致抢购风潮涌动，盲目投资、投机的行为导致许商业地产投资项目失败，有意识地商业经营管理开始出现。这时期的商业和建筑特点是事先对商业经营的场地、规模、商业地产的规模进行规划，有商业物业管理和不成熟的商业经营管理，1992年，在广州，首先有产权式商业地产项目出现，市场主要以租赁、销售的模式进行招商销售，由其进入90年代后，商业地产以爆发的速度递增，以底商为裙楼（俗称蛋糕楼）的商住楼大行其道，而市区公路两边的临街房屋，做为商业店铺慢慢形成以服务本地区为主的商圈，开发商在开发开发项目时，逐渐加大对商业地产项目的投入。成型阶段：时间是从20世纪199年后期国外大型连锁超市进驻中国开始至今，1997年首先在广州出现了反租销售的模式，带租约销售，以保证投资汇报率，慢慢地发展为有集约式的统一经营管理，完善的商业物业服务，最典型建筑的就是万集团的商业项目，尽管他是不成熟的失败的捆绑沃尔玛发展的排头兵。在目前我国商业地产上，没有一种成熟的模式，没有完全意义上的可以复制的成功模式可以借鉴，商业地产进入一个困惑，寻找瓶劲突破的阶段；商业地产项目的规划、开发、招商，归根结底都是为商家的经营管理服务，以此来实现商业与地产的共赢。这也是商业地产必须遵循的规律。1996年8月，沃尔玛在深圳洪湖开业标志着国际零售大鳄正式进军我国，几乎在时间间隔不长的时间内，家乐福也在上海登陆，我国的商业零售业的重新洗牌、布局的时代开始 （二）土地政策 1978年以来改革开放时期，中共在农村采取了家庭联产承包责任制的土地政策。具体而言就是，初期——放宽政策，休养生息，包产到组，包产到户的农业生产责任制；后期——以家庭联产承包为主，发展乡镇企业和非农产业，废除“一大二公”的人民公社旧体制。家庭联产承包责任制指在土地公有制的基础上把土地长期包给各家各户使用，农业生产基本上变为分户经营，自负盈亏。农业生产的东西，“保证国家的，留足集体的，剩下的都是自己的”。农民对土地只有使用权，没有所有权。1993年11月5日,中共中央、国务院发布了《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》,指出:“在原定的耕地承包期到期之后,再延期30年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的,延包期可以更长。”并且提倡在承包期内实行“增人不增地,减人不减地”的办法,允许土地使用权依法有偿转让。根据中央的政策精神,1993年全国各地区先后开始了第二轮土地承