房地产与旅游业的盈利模式..doc

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房地产与旅游业的盈利模式.

? ? ? ? ? 房地产与旅游业的盈利模式 ? 一、旅游城市经营与旅游房地产开发 二、旅游小镇——近期旅游房地产的主流方向 三、商业休闲步行街区开发 四、水休闲旅游房地产开发 五、山野旅游房地产的开发 六、田园旅游房地产的开发 旅游城市经营与旅游房地产开发 政府使用多种手段进行旅游城市经营,这是旅游目的地运营的一种重要手段,其市场运作的关键,是旅游房地产开发。其中,特色商业休闲街区等旅游商业房地产的开发,具有凝聚人气和提升地价的带动作用;而旅游度假房地产的开发,可以有效地推动旅游目的地品牌营销。 一、城市经营及其手段 城市经营,就是地方政府以城市土地为基础,采取直接或间接手段,改变城市投资环境和生活条件,吸引社会资金投资开发城市。 我国地方政府的城市经营模式,主要的推动手段大体上分为4方面: 1、财政手段运用 财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。改革开放以来,地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化,拥有了多种促进经济的财政手段:一是减免税费,包括后来的财政补偿(贴);二是直接投资——形成投资环境与条件;三是资金扶持——给予一定的无偿或有偿支持;四是剥离消化负债与人员——为企业减负。 一般的财政手段,表现为地方政府制定的招商引资优惠政策上。 2、公共工程建设 公共工程是对区域整体发展有益,而又无法实现直接盈利的建设项目。公共工程对于区域经济中的收益个体,完全是不平衡的,这就为一部分企业创造了巨大的商机。 道路建设是最大的公共工程投资项目。特别是非收费性的城市公路,对于土地价值的提升,具备了特别重要的作用。城市公共配套设施包括供水、供气、供热、排污、医院、学校、商业等,是社区发展的核心要素。政府在城市扩展中的规划及配套工程的建设速度,直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。 3、土地运营 土地一级市场利润丰厚,公共工程带动效应显著,形成了良性滚动结构,增长空间大。因此,新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。 4、国有资产运营 国有存量资产是政府可以运营的一张重要的牌。随着国退民进战略的实施,国资退出竞争性领域,为政府运营经济提供了政策空间。 宾馆、餐厅、景区民营化已经成为主流运营方式,社会投资介入后,效益明显改善。资源开发包括矿产资源(温泉等)、风景名胜资源、文物文化资源等等,都是政府控制的可运作资产。 二、旅游城市经营 获评全国优秀旅游城市,可以说已经跨入了旅游城市的门槛。但实际上,旅游产业形成一定规模,成为全国性观光旅游目的地或区域休闲会展旅游目的地,才能够称为真正意义上的旅游城市。或者说,以旅游为主导产业的城市,是旅游城市。第一类是因旅游而形成和发展起来的城市,比如桂林、张家界、丽江、三亚等,第二类是旅游产业发达,但其他产业也很不错的综合性城市,比如青岛、大连、杭州、昆明等。 旅游城市应该进行旅游产业导向的城市经营,应该把旅游产业与城市发展结合起来规划和运作。第一,在满足本地居民生活和经济产业的同时,必须发展旅游交通、集散、接待服务、游憩、旅游购物、夜间娱乐等旅游目的地综合配套功能。第二,旅游城市的风貌,应该追求独特性艺术景观风貌,比如形成民俗、民族特色,形成本地化的、情趣化的、游乐化的、特色化的景观环境。第三,旅游城市的旅游产业经营,应该追求城市旅游本身吸引力的建设,发展综合性旅游产业构架。 政府旅游城市经营,应该运用多种手段,通过规划、投资、扶持社会投资,引导旅游城市向旅游目的地集散中心发展,使区域旅游获得最大支持的同时,城市旅游形成综合吸引能力,逐步由观光旅游目的地向休闲度假会展康体旅游目的地全面过渡,成为具备抗风险能力的旅游经济城市。 三、旅游商业地产 旅游与商业结合,形成了“旅游商业地产”的概念。这实际上非常普遍。比如,商业步行街区(北京王府井、上海豫园、南京夫子庙、成都春熙路等),开放式风景休闲区(杭州西湖、北京什刹海、昆明翠湖)、古城古镇古街区(丽江、大理、凤凰、平遥、周庄、上海新天地、成都锦里等):民俗民族风情街区(阳朔西街、昆明回族餐饮街等)。 城市休闲中的核心项目——城市中央游憩区和城市商业休闲区,已经成为大型城市的必需功能结构。而旅游城市的特色商业休闲街区,已经成为所有旅游集散城市必需发展的项目。可以说,特色商业休闲街区,是旅游城市经营的灵魂——夜间娱乐游乐的中心、旅游购物的基础、城市人气的象征、挽留游客的关键。 旅游城市经营,应该对旅游商业房地产,给予最大程度的政策支持。开发的具体模式有很多,其中古街区、民俗民族风情街区、特色商品街区、特色服务街区、综合商业休闲园区、特色餐饮街区等模式,有很多可以借鉴的经验。比如成都的锦里是一条人工打造的仿古商业休闲街区、重庆的泉水鸡一条街、北京三里屯的酒吧街、阳朔西街都是成功的休闲商业街模式。 大力推广政府经营城市中开发休闲商

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