房地产估价各章复习要点..doc

房地产估价各章复习要点?? 第一二章 房地产和房地产估价 1、了解房地产估价的概念，房地产估价这门学科的研究对象及任务。 2、理解房地产的整体概念 （1）房地产的定义。 （2）房地产的重要性 （3）房地产的实物、权益和区位 （4）房地产的存在形态：土地、建筑物和房地。 （5）房地产的其他名称 3、理解土地的概念 （1）对土地的各种定义。 （2）房地产估价中的土地定义。 （3）土地利用所受的限制。 （4）对一块土地的基本认识。 4、理解建筑物的概念 （1）建筑物的定义。 （2）对建筑物的基本认识。 5、了解房地产的特征。 6、掌握房地产的类型 7、理解房地产估价的概念。 8、理解房地产估价的必要性 第三章　　房地产价格和价值 １、掌握房地产价格的概念及形成条件。 ２、了解房地产的供给与需求、均衡价格理论。理解房地产的需求弹性和供给弹性。 ３、了解地价与一般物品价格的不同，掌握房地产价格的特征。 ４、掌握房地产价值和价格的种类。 第四章 房地产价格影响因素 理解房地产价格影响的各类因素 第五章 房地产估价原则 掌握具体估价作业中应遵循的原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。 第六章 比较法 1、了解比较法的基本原理。 2、掌握搜集交易实例的途径及内容。 3、掌握选取可比实例应符合的要求、方法、数量。 4、掌握建立价格可比基础包括的具体内容。 5、掌握交易情况的修正、交易日期的修正、房地产状况的修正。 6、掌握比准价格的求取。会根据题目给出的条件，运用比较法计算比准价格。 第七章 成本法 1、理解成本法的概念、理论依据、适用的对象、条件和步骤。 2、掌握房地产价格的构成，会简单的计算。 3、掌握成本法的基本公式，会在各种具体情况下进行应用。 4、掌握重新构建价格的概念及求取，区分重置价格和重建价格。会进行计算。 5、理解建筑物折旧的概念，掌握其包括的内容。掌握建筑物折旧的求取方法及注意事项。会计算建筑物的折旧额。 6、掌握现行商品房价格的构成，理解现行房屋折旧制度，掌握现行房屋完损等级评定标准。 第八章 收益法 1、理解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件和步骤。 2、掌握收益法的各种计算公式并能熟练运用于计算。 3、掌握净收益的计算公式，会求不同收益类型房地产的净收益。能区分实际收益和客观收益。掌握净收益流量的类型、收益年限的确定。 4、理解资本化率的重要性、界定和实质。掌握资本化率的求取方法。了解投资组合技术。 5、掌握土地剩余技术和建筑物剩余技术。 第九章 假设开发法 1、理解假设开发法的概念、理论依据、适用的对象和条件、操作步骤。了解假设开发法的其他用途。 2、理解并能灵活运用假设开发法的基本公式。 3、了解现金流量折现法和传统方法的区别及各自的优缺点。 房地产估价理论计算题汇总 市场法 公式 交易情况修正 市场状况调整(交易日期调整) 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点的价格 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为： 房地产状况调整 采用直接比较 采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为： 比准价格＝可比实例×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 典型考题 1.搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2，? 成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。? 乙交易实例房地产的使用面积2 500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于元人民币如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于075平方米使用面积如果以平方米为基准，由于1平方米＝10764平方英尺甲总价＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.42 (万元)??? 乙价＝15(2)单价。则：甲单价=/200 ＝3821 乙单价(元/m2)①2500(平方英尺使用面积 10.764=309.67(m2) 2.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。某宗房地产交易，买卖双方在买卖