房地产估价师案例指错总结..doc

所有目的： 报告书漏项 价值时点设定不正确、表述不正确、或没有说明理由，或出现前后不符等 价值类型表述不准确 估价方法应有定义 ，估价结果报告中应有所选估价方法的理由，如果只选用一种方法，则在结果报告和技术报告中都应有不选用其他方法的理由。 两种方法测算结果内涵不一致，如市场法含装修，收益法不含装修。 6、估价对象描述不清晰　　估价对象概述应包括以下内容 （有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）： 　　①土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况； 　　②建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。　　1）土地权益方面 　　①土地使用权人交代不清； ②土地使用权性质出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地等交代不清； 　　③土地使用年限交代不清； ④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清； 　　⑤土地使用权证交代不清； ⑥对共有产权或部分产权交代不清。 　　2）土地实物方面　　①土地“生熟”程度交代不清；　②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清； 　　③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清； 　　④土地形状等交代不清； 　　3）建筑物方面　　①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）； ②房屋用途交代不清； ③建筑物结构交代不清； 　　④房屋建成交代不清； 　⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度）； ⑥房屋装修（主要是宾馆、酒店等）交代不清； 　⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清； 　　⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清； 　　⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。 4）区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向 5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限、租金内涵） 7、估价依据应有《房地产估价规范》,征收应有《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收办法》,抵押应有 8、现状利用不能有最高最佳利用原则，抵押评估应有谨慎原则。 9、保险评估不能将土地价值记入。（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。） 10、估价结果的确定理由不充分（如：未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。正确做法是：各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因） 11、估价结果应有总价、单位（人民币）、大写、单价或不写单价的理由。对外币表达的结果，有折算成人民币的汇率；”（可能实现的市场价值是…） 15、市场背景描述与分析中未进行“本地本类房地产过去、现在和未来状况分析”的，可算错。 16、估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明 17、技术报告： 1.实物因素描述与分析注意因素分析与估价对象相吻合，如： 　　（1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、装修等内容。 　　（2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、朝向、楼层等内容。 　　（3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。　　（4）写字楼：要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修等内容。 　　2.区域因素描述与分析注意分析因素与估价对象相吻合，如： 　　（1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件等内容； 　　（2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况等内容； 　　（3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。 　　3.市场背景分析　　市场背景分析需要有详细的分析过程，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。背景分析没有结合估价对象特点，说明变动趋势。 　　4.最高最佳使用分析　　最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。 　　如最高最佳原则有效分析缺少法律上可行原则。 房屋征收评估价格包含了搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋的价格；征收估价时点不是房屋征收决定公告日。房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押；再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响；抵押估价结果中，没有扣除法定优先受偿款或扣除项目不全面；未考虑抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响；未考虑抵押期间的建筑物折旧和耗损；房地