房地产估价理论与方法..docx

房地产估价理论与方法期末考试试题班级造价 姓名 学号一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000 元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500 元／月，在受损情况下的市场价格为4500 元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A．该损害在经济上是可修复的B．修复所能带来的价值增加额为500万元C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 6.5 万元4．关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性5．关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A．对估价对象范围的描述就是说明其四至B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度6，某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A．市场价值 B．投资价值 C．谨慎价值 D．在用价值7．采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200 元／时，土地重新取得单价为2100 元／耐，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（ ）元／㎡。A. 3700 B. 4040 C. 4250 D.53008．某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000 元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000 元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为（）元／㎡。A.4653 B.5347 C.5352 D.53669．下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A．商业用房 B．住宅C．写字楼 D．工业用房10．下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A．居民收入增加 B．房产税征收C．人民币升值 D．居民消费价格指数上升11．在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。A．估价主体资格需依法取得 B．估价对象状况需依法判定C．估价对象收益需依法确定 D．估价方法需依法选用12．下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A．估价目的 B．估价时点C．估价对象 D．价值类型13．相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A．异质性 B．排他性 C．替代性 D．互补性14．某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000 美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元／㎡,（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051 B.1096 C.1100D.114715．某套住宅的使用面积为100扩，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（)元/㎡。A.5680 B.5830 C.5850 D.757416．某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交