房地产和房价调控策略..doc

当前房地产市场现状、趋势及对策研究综述 作为房地产业发展链条中的重要组成部分，房地产市场变化态势不仅在经济层面上影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展，而且也在政治高度上关系着如何更好地实践“三个代表” 重要思想、 实现党的十六大提出全面建设小康社会目标、人民安居乐业及其全面发展和促进社会繁荣与稳定的实现。因而近一年来，围绕“当前我国房地产市场状况、发展趋势及其对策”研究可谓“仁者见仁，智者见智”。本文对其研究现状进行了系统性的综合评述。 ???? 一、关于当前房地产市场状况问题研究 ???? 1．房地产市场供求总量 ???? 主流的观点认为2004年房地产市场供求总量大致平衡（谢家瑾，2004）；齐淮钧也认为“目前我国房地产市场总体平衡，且市场潜力巨大”；但相反的观点认为当前房地产市场“供给回落快于需求回落”，中房协副会长顾云昌也认为“2004年是中国房地产市场的减肥年”、“房地产开发速度已适当下降，投资明显回落”， 因而导致了总供需失衡。 笔者认为如何科学地界定“有效的总供给”与“有效的总需求”才是衡定房地产市场供求总量平衡的关键之所在。是什么因素导致“房地产市场的总供给回落快于总需求回落”及其所带来的一系列影响还需深入研究。同时可以借鉴Carey(1990)的地产模型来研究当前中国房地产市场均衡问题。 ???? 2．房地产市场结构 ???? 大都认为当前我国房地产市场结构不合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”（刘宏斌，2004）。郭灿章等也通过大量实地调查发现当前我国房地产市场供给结构中“别墅等高中价房供给比例过大”。 ???? 由于房地产市场本身就是一个十分复杂的体系，房地产市场结构涵盖了供求双方的主体结构、市场体系结构、产品结构、区域结构、投资结构等组合体。根据市场结构理论：只有一个充满众多竞争主体的市场最后会成为一个具有提高生产能力和效率的市场。因而要“保持房地产市场的结构平衡，就是通过各要素之间的相互扩张和收缩，达到其优化配置”（曾力勇，2004）。为此，笔者认为对中国房地产市场进行结构调整并未取得明显成效的内在的制度性障碍或根本原因等问题研究还不够深入。只有真正建立起公平与效率、激励与约束的房地产市场运行机制，才能从根本上调整其市场结构。 ???? 3．房地产市场价格 ???? （1）关于当前房价的变动状况。国内外比较一致的观点是2004年房价居高不下，如国家统计局投资司副司长贾海也表示：2004年1至10月份，全国商品房平均销售价格为2758元/平方米，同比上涨11.7％，为1998年以来增幅的最高水平。英国《经济学家》杂志在发布全球房地产市场增长指数时也认为中国内地房地产价格2004年里上涨了9．9％，因而当前房价持续高涨。但也有少部分人认为中国目前的房价基本合理的，且当前房价水平是由于前几年房价过低的理性回升。 对于“我国当前房价是否存在着泡沫”也存在着较大争议。浙江大学经济学院史晋川教授、中房协副会长顾云昌、中国房地产评估师协会副会长柴强等主流观点则认为：我国当前房地产市场中“总体上没有多少泡沫”、“当然也不排除在某些地方、个别的地区出现了泡沫的迹象。”但以摩根利士丹为代表的外国机构掀起了“中国房地产业存在泡沫论”浪潮，大摩亚太首席经济学家谢国忠认为中国房地产市场存在泡沫，甚至为中国（主要是上海）房地产泡沫破裂给出了时间表。 ???? 笔者认为当前房价快速上涨是一个不争的事实，为此各级政府部门必须清楚地认识到房地产泡沫一旦破裂必将带来严重的社会后果。当然由于房地产本身的地域性特征决定了不同区域性的房价上涨幅度的差异性，因而必须根据不同区域实际情况采取不同的政策举措，切忌一刀切。 ???? （2）关于判研当前房价水平高低的基本依据。一种比较流行的观点是采用“房价收入比”指标判断目前房价水平；另一种观点则用房屋租售比指标来判断房价水平的合理性，比如清华大学房地产研究所长刘洪玉认为“房地产价格由租金、对于未来价格变化的期望以及利率这三个因素共同决定”、“从长期来看，租金可以视为经济基本面的函数”。同时建设部政策研究中心主任陈淮也认为关注房价要看“大排面指数”，即租赁价格是决定房地产价格的关键因素。 笔者认为对于检验当前房价水平是否合理，问题的关键在于我们用什么尺度去衡量当前的房价水平，也就是说我们必须明确衡量房价水平高低的依据什么？虽然，目前比较流行的观点是采用“房价收入比”指标，但对于房价收入指标的