房地产可行性研究阶段的风险要素分析..doc

题 目： 房地产可行性研究阶段的风险要素分析 姓 名： 朱彦楠 学 号： 280701120 年 级： 08级 院 系： 经济学院 工程管理 指导教师： 曲赜胜, 国家对房地产行业的调控不断加强。在土地、金融、税收等系列宏观调控政策的影响下, 房地产业各类矛盾凸现, 风险加大。我国CPI自2010年2月份突破2.7%后就一直持续高攀，到10月份已经达到4.4%较高水平，而我国的上半年的基准利率一直维持在2.25%，针对我国负利率的现状央行再次加息。自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后中国首次加息①。这说明中国的通货膨胀预期已经不可忽视，通货膨胀压力近期继续加大。未来的政策预期不明朗使得房地产开发的风险加大，其中尤以加息导致的利率风险让房产开发商最为关注。 1．房地产可行性研究 房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究是项目投资决策的重要依据是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据可行性研究是项目筹措建设资金的依据可行性研究过程不规范一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发，千方百计拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这使可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。忽视定性分析工作房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。原因有两个：一是定量分析容易掌握；二是定性分析要求对房地产开发项目进行具体分析，难度相对较大。财务评价方法及指标参数不够合理和科学房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。 购买力风险是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。 流动性和变现性风险首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。 利率风险是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。 经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。 财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了