房地产市场调控中存在的五大问题..doc

房地产市场调控中存在的五大问题 [摘要]加大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账，这次“新国八条”也不例外，对保障对象标准只字未提。 　　（中经评论·北京）去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年1月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。 　　 　　一、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰 　　 　　“新国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。 　　 　　首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府及其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。 　　 　　其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强令开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”，而上海等地则为“新建住房价格”，“新建住房价格”中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。 　　 　　最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。如目前已公布房价调控目标的城市，只有北京提出“稳中有降”，其余城市房价控制目标均有程度不一的上涨，大部分定在10%左右，房价调控目标变成了“涨价令”。 　　 　　鉴于此，针对各地公布的新建住房调控目标，住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。 　　 　　二、各地公布房价调控目标情况参差不齐 　　 　　截至3月31日，全国600多个城市共有50多个城市公布了本地区年度“新建住房价格控制目标”，近九成城市未按规定期限公布房价调控目标。在一线城市中，上海首先打破沉默，3月28日晚间，上海公布全市2011年度新建住房价格控制目标，确定今年新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。而北京是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市，3月29日晚间北京市政府称：将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。 　　 　　从目前公布的二、三线城市房价控制目标来看，武汉、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳等大多数省会城市公布了2011年的新建住房价格控制目标，其中部分省会城市，房价控制目标基本控制在10%左右，还有部分城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“小于城镇居民可支配收入增速”。在剩余的省会城市中，长沙、石家庄、长春、福州、南昌、南京、哈尔滨、西宁等尚未出台目标。西部一些省会（自治区首府）城市在公布调控政策时，都相对较晚，西部城市最近两年房地产市场才开始启动，原本基数就比较低，如果参照东部控制在10%左右，政府可能会觉得吃亏，说到底还是受到土地财政情结的影响。 　　 　　三、地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势 　　 　　地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神，