房地产开发与经营整理..doc

第一章 绪论 房地产开发概念、特征 概念：具备房地产开发资质的企业，在依法取得使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装、以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。 特征：（1）地域差异显著（2）社会联系广泛（3）易受政策影响（4）风险与效益并存（5）需要专业管理 房地产经营概念、特征 概念：以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动。 特征：（1）产权关系复杂（2）经营形式多样（3）经营范围有限（4）市场供求弹性小 房地产开发与经营的阶段模型（基本环节） （1）投资决策阶段：寻找投资机会 （2）可行性分析阶段：开发环境分析、财务分析、风险分析 （3）开发建设阶段：开发前期、建设施工、竣工验收 （4）经营管理阶段：租售、资产管理 第三章 房地产市场研究 房地产市场调查概念、方法 概念：以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为开发投资服务的专业方法。 方法：（1）访问法：答卷法、谈话法、电话调查法（2）观察法：直接观察法、实际痕迹测量法、行为记录法（3）实验法 房地产市场细分概念、原则 概念：在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为若干具有类似性的购买群体，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。 原则：可测量性；可进入性；可盈利性；可行性 市场定位：产品定位概念、原则 概念：指开发商经过对项目市场细分、目标市场选择，对房地产项目的主要技术参数、模式等的确定和确认。 原则：市场化原则；差异化原则；前瞻性原则；产品类别的不可替换性原则；产品价格的可控性原则 第四章 房地产金融与投资 房地产融资的分类： （一）按融资主体 （1）房地产企业融资：指房地产企业为了满足经营中的流动资金需求而进行的融资过程。 包括：内源性融资：企业自身资金积累为主的；外源性融资：银行贷款、信托投资、承包商带资承包等。 特点：资金提供者将房地产企业作为一个整体，全面审查资产负债及利润情况，并结合企业的项目综合考虑是否提供资金。 （2）房地产项目融资：由房地产项目发起人为该项目成立一家项目公司，由项目公司承担贷款，以项目公司的现金流量和收益作为偿还贷款的来源，以项目的资产或权益作抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的贷款方式。 特征：以项目为主体；承担有限追索权或无追索权；分散了风险；融资成本高；是一种非公司负债型融资；融资结构灵活多样 （二）按融资渠道 （1）房地产直接融资：资金需求者和资金供给者通过一定的金融工具（比如投资协议或非金融机构有价证券），直接形成债权债务关系。 包括：商业信用融资、投资性商业信用融资、消费性信用融资 特点：直接性、分散性、信誉上的差异性、部分不可逆性、相对较强的自主性 （2）房地产间接融资：由商业银行等金融机构通过发行辅助证券的方式，将社会闲散资金集中起来，供应给资金需求者。 包括：金融机构信用、消费信用 特点：间接性、主动权掌握在金融中介手中、集中性、可逆性、信誉度较好 （三）按融资性质 （1）权益资本融资：企业通过发行股票或吸收直接投资而筹措资金，资金提供者作为股东享有权利。 特征：筹措的资金具有永久性、不需归还、投资人收回资本必须借助流通市场、股利的支付视公司经营业绩而定、会分散企业的股权、在一定程度分散了经营风险 （2）债务资本融资：企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人到期收回本息。包括发行债券、向银行等金融机构借款。 特征：筹集的资金形成企业负债，具有时间性；债券融资的成本可以计入企业财务费用；增加企业财务压力 融资风险（哪些方面表现） 财务风险；资金供应风险；政策风险；利率风险；汇率风险 第五章 房地产项目可行性研究 估算：开发费包括…… （1）投资估算：土地费用（土地征用拆迁费、土地出让金、土地转让费、土地租用费、土地投资折价）；前期工程费（项目可行性分析费用、工程勘察费、城市规划设计费、工程设计费、环境影响咨询评估费、交通影响咨询评估费、建设工程规划许可证执照费、前期土地开发费）；房屋开发费（建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费）；管理费（按项目总投资的3%~5%估算。管理人员工资、职工福利；办公差旅费、业务招待费；折旧费、修理费、排污费；工会经费、职工教育经费、劳动保险费、失业保险费；董事会费用；咨询费、审计费、诉讼费；技术转让费、技术开发费；无形资产摊销、坏账损失、存货盘亏、报废损失；其它管理费用）；财务费用（借款或债券利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失、企业筹资发生的其他财务费用）；销售费用（