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房地产开发行业税收政策解析与稽查风险防范.
2010-11 房地产开发行业税收政策解析与稽查风险防范
点击:82次 发布日期:2010年12月22日
房地产行业税收政策解析与稽查风险防范
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主讲人:赵恒群教授,硕士研究生导师,东北财经大学财税学院税务系副主任;中国注册税务师,大连市注册税务师协会常务理事,大连市地方税务局兼职教师,中税网特聘税务专家。临沂国信税务师事务所顾问。
讲座内容:结合房地产开发业务会计核算办法,解析房地产行业各项税收政策,以及在涉税处理上应注意的问题,控制纳税风险。
本讲座共分四讲:房地产开发业务涉及的主要税种;房地产开发业务的核算要求;土地增值税清算;企业所得税处理办法。
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第一讲? 房地产开发业务涉及的主要税种
房地产开发业务涉及的主要税种,包括:契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税和房产税,以及企业所得税等,主要分布在土地使用权受让和房地产开发、转让、保有等各个环节。
一、契税
契税,是以在境内转移土地使用权、房屋产权为征税对象征收的一种税。契税由土地、房屋权属的承受人缴纳。
(一)计税依据
??? 房地产开发企业在计算缴纳契税时,应当注意以下问题:
1.受让国有土地使用权、购买房屋,以成交价格为计税依据。
成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括:承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益;购买的已装修房屋的装修费用;行政事业性收费等。
(1)以协议方式受让土地使用权的,成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
(2)以竞价方式受让土地使用权的,计税价格为竞价的成交价格,包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。
2.受赠土地使用权或房屋的,由征收机关参照受让土地使用权、购买房屋的市场价格核定计税价格。
3.土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换,以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款;交换价格相等的,免征契税。
4.以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,由房地产转让者补缴契税;计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
5.没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关依次按下列两种方式确定计税价格:
(1)评估价格,即由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格;
(2)土地基准地价,即由县以上人民政府公示的土地基准地价。
(二)适用税率
契税的适用税率是3%—5%的幅度税率,具体税率标准由省级人民政府确定。
(三)契税的缴纳
开发企业契税纳税义务发生时间为:与出让方或销售方签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证,是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。
开发企业自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
企业受让土地使用权缴纳的契税计入土地使用权的成本。
二、印花税
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种税。各种应税凭证包括5大类:合同或具有合同性质的凭证、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。
(一)基本规定
房地产开发业务涉及的印花税,主要包括以下方面:
1.土地使用权取得环节
开发企业取得土地使用权,或者购买旧房及建筑物,与出让方或出售方签订的合同或契约,属于“产权转移书据”,按照书据上所记载的金额和万分之五的税率计算缴纳印花税。
开发企业从政府部门领取的土地使用证、房屋产权证,采取定额贴花,每件5元。
2.房地产开发环节
开发企业从金融机构借款,与金融机构签订的借款合同,依照借款金额和万分之零点五的税率计算缴纳印花税。
开发企业采购设备或材料物资,与供应方签订的购销合同,依照购销金额和万分之三的税率计算缴纳印花税。
开发企业与勘察设计单位签订的建设工程勘察设计合同,依照勘察设计费金额和万分之五的税率计算缴纳印花税。
开发企业将建筑工程出包给施工单位,与施工单位签订的建筑安装工程承包合同,依照承包费金额和万分之三的税率计算缴纳印花税。
3.房地产转让环节
开发企业与购买方签订的房地产销售合同,按照“产权转移书据”,依据合同中记载的房地产销售金额和万分之五的税率,计算缴纳印花税。
开发企业销售旧房及建筑物,与购买方签订的销售
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