房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的典型案例与现场检查方法探析..doc

房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的 典型案例与检查方法探析 问题一、将股东借款转增资本公积，变相增加项目资 本金 典型案例：A房地产公司从B银行申请房地产开发贷款时，向B银行递交未经审计的上一年度会计报表，B银行以报表中显示的“所有者权益”科目金额与项目总投资直接相除，得出资本金足额到位的结论。经查，A公司实收资本较少，所有者权益大部分源于以往股东借款转增的资本公积，但银行对转增行为真实性、合理性及合规性未进行调查了解，剔除此部分资金，项目资本金比例甚至不到10%。 问题分析：股东借款是房地产开发企业股东为弥补项目开发资金不足，投入的具有债权性质的资金，一般计入“其他应付款”科目，一些房地产企业为满足项目资本金比例要求，在申请银行贷款时临时将股东借款从“其他应付款”科目调整至“资本公积”科目，增加项目公司“所有者权益”。这种公司股东自愿放弃债权净利得资本公积,应在所得税汇算清缴时纳税调增,交纳企业所得税《企业会计准则-收入》房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠地计量。未竣工验收，预售所得的价款属于暂收款竣工验收并办理移交手续后，方可确认销售收入实现，开发商资金压力的巨大的金融风险