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房地产开发项目可研报告.
房地产开发项目
可
行
性
研
究
报
告
编制单位:**¥¥房地产开发有限公司
编制时间: 二O一O年二月十六日
“
目 录
1、项目概况……………………………………………………………………04
2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04
3、市场分析和项目定位………………………………………………………05
4、规划发展建议………………………………………………………………22
5、资源供给……………………………………………………………………24
6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24
7、开发建设计划………………………………………………………………25
8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26
9、结论及建议…………………………………………………………………27
一、项目概况:
二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:
1、土地调查:本项目用地由两宗土地构成,其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩),均属商业、居住用地,使用单位均为**¥¥房地产开发有限公司。
2、拆迁调查:本项目土地使用权属**¥¥房地产开发有限公司,其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属¥¥公司,不存在大的拆迁难的问题。
3、市政基础配套设施调查:本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
4、地块交通条件调查:本项目周边的市政路网正逐步完善,随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动,将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过,6路、27路、39路公交线路从旁经停,平政长途汽车站相距咫尺,出行非常方便。
三、市场分析和项目定位:
一)、市场分析:
1、2009年**市房地产市场供给现状分析:
1)、由于国家宏观调控因素,房地产投资出现减少状态。2009年**市房地产开发投资额为人民币229122万元,同比2008年减少人民币93408.16万元,负增长率为28.96%。
2)、2009年商品房施工面积2026744平方米(其中:本年新开工面积1219914平方米),施工面积比2003年减少565874平方米,负增长率22%。从施工面积构成看,其中住宅仍占主导地位,为1686960平方米,12270套,但比2008年所占比重下降6.3个百分点,为83%。
2009年普通商品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住宅施工面积总量65%,同比2008年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2008年减少143458平方米,846套。经济适用房施工面积54934平方米,610套,同比2008年增加1270平方米,减少93套。别墅施工面积为81532平方米,286套(幢),同比2008年减少106773平方米,402套(幢)。
从表四图例中看出,因国家宏观调控,我市房地产投资趋势减缓,但投资结构发生变化较大。
2008年**市住宅投资所占比重为89%,2009年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快,由2008年7.8%上升至2009年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
3)、商品房竣工面积1509222平方米,比上年增长22%,其中商品住房竣工1229704平方米,8921套,比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米,比上年增长495%;写字间竣工12938平方米,比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米,比上年负增35%。
4)、商品房进入市场情况:
2009年,**市商品房市场进入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年减少464296平方米,负增长为28%。其中:商品住宅进入市场
980813平方米,7746套,占商品房进入市场总量82%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米,占商品房投入市场总量度4%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米,占商品房总量14%左右,其他用房市场信息投入38369平方米,占商品房投入市场总量4%左右。
从2009年商品房市场投入走势看,2008年商品房市场投入系高峰期,该峰值一直延续到2009年一季度。从2009年二季度开始,我市房地产受国家调控影响,市场投入量逐渐减少,至12月底为最低端。
2、2009年**市房地产市场需求现状分析:
2009年,**市房地产市场需求总量大于2008年,房地产市场依然火爆,市场呈现
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