房地产经济学MicrosoftWord文档..doc

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房地产经济学论文 姓名:刘丽蝶 学号:200911008140 学院:建筑工程学院 班级:工程管理2009级一班 指导老师:李猛 日期:2011年12月4日星期日 浅谈地价与房价的关系 摘要:地价是房价构成费用之一。由于我国土地政策的特殊性,地价不单是房价的一个构成部分,而与房价有了更深一层的关系。本文主要分析地价方面、房价方面来分析它们之间的关系。 关键字:房价、地价、土地政策、 有关地价理论 【一】地价的概念 在西方经济学中,土地的价格是购买土地或土地的预期经济效益所付出的代价 【二】地价的分类 (一)按土地使用权交易管理层次划分 1)、基准地价 各级土地某一时点的平均价格; 2)、标定地价 以基准地价测评的具体宗地价格; 3)、出让底价 政府出让时的最低价; 4)、交易地价 实际成交价 (二)按土地的出让方式划分 1、招标价;2、拍卖价 3、挂牌价;4、协议价 (三)按土地的开发程度划分 1、熟地价 已完成征地拆迁,七通一平等; 2、生地价 未完成征地拆迁,七通一平等; (四)按地价的计算方式划分 1、地面地价 2、楼面地价 (五)按地价的估算方式划分 1、收益价 2、市场价 3、成本价 【三】土地价格的特征 (一)土地价格是土地权益价格; (二)土地价格一般是由土地需求来决定; (三)土地价格有强烈的地区性 (四)土地价格呈总体上升趋势 【四】影响土地价格变动的因素(一)一般因素(对各种土地的价格高低及其变动具有普遍影响性的因素) 1、行政因素(国家干预土地价格,影响很大); 1)土地制度 如:土地所有制; 土地无偿使用 土地有偿使用; 2)住房制度 如:福利分房 货币分房;住宅供应体系; 3)土地出让方式 如:协议出让 招标、挂牌、拍卖出让; 4)地价政策 如:高、低地价政策; 5)税收 如:税额转嫁问题;契税减免;土地增值税; 6)交通管制 如:老金碧路、武城路、正义路与南屏街; 7)行政隶属变更 如:海南建省;昆明五区重新划分; 8)城市规划 如:呈贡新城总体规划;某地区控制性详细规划; 2、人口因素 (最主要的社会经济因素) 1)人口密度 人口密度提高带来的正负面影响; 2)人口素质 素质高低人群的影响; 3)家庭结构 家庭小型化带来的需求增加 3、社会因素 1)政治安定状况 如:香港回归前夕; 2)社会治安状况 犯罪多发区; 3)城市化 城市化的概念;城市病;如:深圳 ; 4、心理因素 1)交易的心态 如:对成交的渴望程度 2)心理预期 例:追涨杀跌的心态; 3)价值观 例:楼盘洋名现象;风水 5、国际因素 1)政治对立状况。与其他国家政治对立,遭遇经济封锁,对外经济严重受损,内部经济受不良影响,地价下跌。 例:我国开放程度与地价的关系。 2)军事冲突。发生军事冲突的地方,无法正常地工作生活,地价暴跌; 3)国际经济状况。外向型国家受全球经济影响大,后者不好,则前者也将不好,进而影响国内消费与投资,使地价低迷。 4)国家竞争。 6、经济因素 1)国家宏观经济政策 如:财政政策和货币政策中,扩大公共支出和降低、提高贷款利率的影响; 2)经济发展状况 衡量指标包括:国民收入、居民消费、储蓄与投资、物价、利率、就业率等。 3)房地产投机 视具体情况分析,投机会带来三种影响:促涨、促跌、稳定。 (二)区域因素 (土地所在地区的影响地价的因素,主要是以上因素在某一特地区域的具体化) 对不同性质的用地(商业用地、工业用地和住宅用地),主要的区域影响因素不同。 (三)个别因素 1、物理因素 1)肥力;2)土质;3)地形、地势;4)面积;5)土地形状;6)日照;7)温度、降水量;8)通风;9)地块规划控制指标 2、环境因素 1)交通通达度(到达时间) ; 2)临街状况(宽度、深度、是否临街地等); 3)噪音(如: 金康园高层公寓); 4)空气污染(如: 东方玫瑰园); 5)视觉(如:顶层豪宅); 6)清洁; 7)周边设施 二、关于房价 房屋价格的构成(从供给方来看) 以房地产开发商开发的住宅用于销售为例; (一)(地价)土地费用; 1、内容:取得房地产开发项目用地而发生的费用。 2、估算方法(要根据土地获取的方式,分别估算) 挂招拍方式:土地费用=成交价+契税(=土地评估价格×3%)+手续费 转让方式:土地费用=成交价+契税+手续费 协议出让方式:土地费用=土地使用权出让金(=土地评估价×20~50%)+城市基础设施建设费+拆迁补偿安置费 划拨或征用方式:土地费用=农村土地征用拆迁费(土地补偿费+青苗补偿费+地上附着物补偿费+安置补助费+新菜田

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