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房地产经济学MicrosoftWord文档.
房地产经济学论文
姓名:刘丽蝶
学号:200911008140
学院:建筑工程学院
班级:工程管理2009级一班
指导老师:李猛
日期:2011年12月4日星期日
浅谈地价与房价的关系
摘要:地价是房价构成费用之一。由于我国土地政策的特殊性,地价不单是房价的一个构成部分,而与房价有了更深一层的关系。本文主要分析地价方面、房价方面来分析它们之间的关系。
关键字:房价、地价、土地政策、
有关地价理论
【一】地价的概念
在西方经济学中,土地的价格是购买土地或土地的预期经济效益所付出的代价
【二】地价的分类
(一)按土地使用权交易管理层次划分
1)、基准地价 各级土地某一时点的平均价格;
2)、标定地价 以基准地价测评的具体宗地价格;
3)、出让底价 政府出让时的最低价;
4)、交易地价 实际成交价
(二)按土地的出让方式划分
1、招标价;2、拍卖价
3、挂牌价;4、协议价
(三)按土地的开发程度划分
1、熟地价 已完成征地拆迁,七通一平等;
2、生地价 未完成征地拆迁,七通一平等;
(四)按地价的计算方式划分
1、地面地价
2、楼面地价
(五)按地价的估算方式划分
1、收益价
2、市场价
3、成本价
【三】土地价格的特征
(一)土地价格是土地权益价格;
(二)土地价格一般是由土地需求来决定;
(三)土地价格有强烈的地区性
(四)土地价格呈总体上升趋势
【四】影响土地价格变动的因素(一)一般因素(对各种土地的价格高低及其变动具有普遍影响性的因素)
1、行政因素(国家干预土地价格,影响很大);
1)土地制度
如:土地所有制; 土地无偿使用 土地有偿使用;
2)住房制度
如:福利分房 货币分房;住宅供应体系;
3)土地出让方式
如:协议出让 招标、挂牌、拍卖出让;
4)地价政策
如:高、低地价政策;
5)税收
如:税额转嫁问题;契税减免;土地增值税;
6)交通管制
如:老金碧路、武城路、正义路与南屏街;
7)行政隶属变更
如:海南建省;昆明五区重新划分;
8)城市规划
如:呈贡新城总体规划;某地区控制性详细规划;
2、人口因素 (最主要的社会经济因素)
1)人口密度
人口密度提高带来的正负面影响;
2)人口素质
素质高低人群的影响;
3)家庭结构
家庭小型化带来的需求增加
3、社会因素
1)政治安定状况
如:香港回归前夕;
2)社会治安状况
犯罪多发区;
3)城市化
城市化的概念;城市病;如:深圳 ;
4、心理因素
1)交易的心态
如:对成交的渴望程度
2)心理预期
例:追涨杀跌的心态;
3)价值观
例:楼盘洋名现象;风水
5、国际因素
1)政治对立状况。与其他国家政治对立,遭遇经济封锁,对外经济严重受损,内部经济受不良影响,地价下跌。
例:我国开放程度与地价的关系。
2)军事冲突。发生军事冲突的地方,无法正常地工作生活,地价暴跌;
3)国际经济状况。外向型国家受全球经济影响大,后者不好,则前者也将不好,进而影响国内消费与投资,使地价低迷。
4)国家竞争。
6、经济因素
1)国家宏观经济政策
如:财政政策和货币政策中,扩大公共支出和降低、提高贷款利率的影响;
2)经济发展状况
衡量指标包括:国民收入、居民消费、储蓄与投资、物价、利率、就业率等。
3)房地产投机
视具体情况分析,投机会带来三种影响:促涨、促跌、稳定。
(二)区域因素 (土地所在地区的影响地价的因素,主要是以上因素在某一特地区域的具体化)
对不同性质的用地(商业用地、工业用地和住宅用地),主要的区域影响因素不同。
(三)个别因素
1、物理因素
1)肥力;2)土质;3)地形、地势;4)面积;5)土地形状;6)日照;7)温度、降水量;8)通风;9)地块规划控制指标
2、环境因素
1)交通通达度(到达时间) ;
2)临街状况(宽度、深度、是否临街地等);
3)噪音(如: 金康园高层公寓);
4)空气污染(如: 东方玫瑰园);
5)视觉(如:顶层豪宅);
6)清洁;
7)周边设施
二、关于房价
房屋价格的构成(从供给方来看)
以房地产开发商开发的住宅用于销售为例;
(一)(地价)土地费用;
1、内容:取得房地产开发项目用地而发生的费用。
2、估算方法(要根据土地获取的方式,分别估算)
挂招拍方式:土地费用=成交价+契税(=土地评估价格×3%)+手续费
转让方式:土地费用=成交价+契税+手续费
协议出让方式:土地费用=土地使用权出让金(=土地评估价×20~50%)+城市基础设施建设费+拆迁补偿安置费
划拨或征用方式:土地费用=农村土地征用拆迁费(土地补偿费+青苗补偿费+地上附着物补偿费+安置补助费+新菜田
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