房地产行业的风险管控..doc

中国房地产行业的风险管控 一、当前中国房地产企业所面临的主要风险点评 房地产本身就是一个高风险的行业，尤其是在中国尚未健全的市场之下，甚至曾经一度成为“用高风险赌暴利”的“赌场”。自从国家加强对房地产市场的宏观调控开始，经过了几年的调整，房地产市场也已日趋完善和健全。但“高风险”依然成为房地产企业经营的代名词，尤其在当前市场剧烈变动的“多事之秋”！ 接下来让我们列数一下当前我国房地产企业所面临的一些主要风险： 1、宏观调控带来政策风险 从2003年4月?121号文件拉响宏观调控警报房地产跃升为外商投资的第二大行业。2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额 32.2亿美元，同比增长27.89%。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。对外资进入国内房地产业没有限制，COSO 框架对内部控制的完善来看，公司内部控制逐渐呈现与风险管理靠拢和一体化的趋势，并且以风险管理为主导，建立适应企业风险管理战略的新的内部控制，从内部控制走向风险管理。 这样一来，长期困扰房地产企业的财务风险也将找到解决的良方，财务风险管控的落脚点应该首先是内部控制。通过对企业内部控制体系的构建和完善，必将有效抑制可能发生的财务风险。 （4）风险理财是指企业运用金融手段来管理、转移风险的一整套措施、政策和方法。 从上文中可以看出，如果规避和消解金融和投资风险必须成为我国房地产企业亟待探讨的命题。而通过有效的风险理财体系设计与管控将可以有助于该相应风险消除和规避。 （5）风险管理信息系统是传输企业风险和风险管理状况的信息系统，其包括企业信息和运营数据的存储、分析、模型、传送及内部报告和外部的披露系统。 三、全面风险管理咨询解决方案 针对上述提出的对房地产企业全面风险管控的体系介绍，我们接下来将给出相应的对策建议。我们将侧重从企业整体层面制定风险战略、完善内控体系、设计风险管理流程和组织职能等。我们帮助企业搭建风险管理的综合架构，建立风险管理的长效机制，从根本上提升风险管理的效率和效果。 （一）风险评估 系统辨识客户企业面临的风险，将辨识出的风险进行定性和定量的分析，评价风险对企业目标的影响。 统一的风险语言 确定风险列表和风险坐标图 确定企业风险管理的重点 明确风险的价值 （二）风险管理诊断 评估企业风险管理体系的整体水平，诊断对于重大风险管理的应对手段，把握企业了解当前的风险管理现状，提出改进的建议方案。 评估核心风险的管理状况 满足合规的要求 找出风险管理现状与最佳管理实践之间的差距 （三）风险战略设计 根据企业的发展战略，结合企业自身的管理能力，明确风险管理目标，并针对不同的风险，引入量化分析工具，确定风险偏好和承受度，设计保证战略目标实现的风险管理战略。 确定风险管理指导方针 确定风险偏好及风险承受度 确定企业整体风险模型 确定风险预警体系 （四）风险文化建设 统一企业的风险意识和风险语言，培养企业员工的风险责任感，建设与企业风险战略相符合的风险文化。 普及风险管理知识 强化全员风险意识 建立道德诚信准则 （五）风险管理规划 帮助企业制订全面风险管理体系建设的总体规划，建立一套长效机制并协助客户将总体规划分解落实，明晰每步的工作内容和里程碑。 明确全面风险管理的最终目标 确定预期效果与评估标准 确定实施的步骤 确定组织方式 确定资源配置方案 （六）风险流程设计 基于企业现有的内控流程，结合已评估出的风险，找出流程中的关键风险控制点，梳理并细化具体控制内容，修改制度，增加监控指标，强化业务和管理流程中的内部风险控制。 协助业务和管理流程再造 公司整体内部控制系统的建设和维护 优化重大投资决策、财务报告、衍生产品交易流程 建立突发事件、危机管理系统 制定风险管理手册 （七）组织职能设计 在企业内部管理职能的基础上，融合风险管理对岗位职责的要求，设计企业不同层面的风险管理组织职能方案和相应的职责要求、人员能力框架，补充和完善关键的考核内容和激励机制，构成风险管理有效运行的保障架构。 协助认定董事会、管理层、风险管理部门和审计部门的风险管理职责、权限 明确风险管理部门的工作流程 明确风险管理部门与其他部门的分工协调 （八）风险理财设计 帮助企业设计风险留存与转移的平衡点，进而借助期货、期权、掉期、保险等产品组合或风险准备金、或有资本、专属保险等方法实现对具体风险事项的控制。 确定保险、实物资产的价值保