房地产重点13年-10月..doc

房地产开发与经营 选择： 1.关于房地产开发说法正确的是：（1）房地产成片开发不仅要进行房地产产品建设，还应进行相应基础设施的建设；（2）随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题。 2.开发是指生产或者经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。 3.房地产经营：广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。(选第四个选项） 4.常用的不确定型决策有哪些：最大最小后悔值法 ①大中取大法 ②小中取大法 ③最小最大后悔值法 5.大力推进建筑节能（争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标， 6.抵押贷款业务、抵押贷款证券属于哪一种管理？------资金融通管理 7.三通一平：水通、电通、道路通及场地平整 七通一平：给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整 将自然状态的土地（生地）或有部分基础设施的土地（毛地）变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地（即“生地”、“毛地”变为“熟地”） 8.房地产企业组织的一般原则：--弹性原则（弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡）（选） 9.房地产企业组织结构形式： ①职能型组织机构：这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着棚顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。（告诉定义选职能） ②项目型组织机构：是指在公司内部成立专门的项目机构，独立的承担项目管理任务，对项目目标负责。（告诉定义选项目） ③混合型组织机构：这种组织机构形式对中小组织比较实用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适用。 10.房地产企业经营决策的影响因素--环境。宏观环境主要是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等。（如个人可支配收入的提高属于宏观环境） 11.根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为：宏观环境、中观环境、微观 环境。 12.房地产开发与经营环境的特点：关联性、可变性、相对性、层次性 13.环境分析和机会选择关系：环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上房地产业发展的进程。（环境分析是机会选择的基础） 14.土地政策：中国土地市场的基础是公有制。 15.房地产周期可分为四个不同的周期：①市场整理阶段②市场稳定阶段③项目开发阶段④过度建设阶段。 16.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的优势和劣势。（Strengths Weaknesses Opportunities Threats) SWOT分析法思路:(选） ①企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点 ②企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点 ③企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点 ④企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点） 17.投资类型的选择：其中安全性最高的是 住宅投资。 17.风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著地特点是不确定性。 18.国家土地使用权利具体表现在垄断性的土地出让市场。 19.土地使用权出让具有很强的计划性。 20.国有土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（酒店） 21.获取房地产开发建设用地只有招标、拍卖和挂牌三种方式。 22.土地使用权出让一级市场不再实行协议出让，全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。 23.保护农村集体土地所有权，保证农民的合法权益。 25.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6---10倍。 26.拆迁人在拆迁活动中除对拆迁房屋的所有人给予补偿，安置对象是被拆迁房屋的使用人，而不是所有人。 27.投资机会研究阶段：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 28.在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状态、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析。（反过来考） 29.大型复杂的工程约占0.2%—1%（选择详细可行性研究阶段） 30.房地产市场调查的方法直接观察法举例：在晚上可观察该小区住房的亮灯数量，由此可得到较为准确的住房率。 31.属于房地产市场调查方法中观察的是：