房地产金融投资膨胀..doc

浙江财经学院东方学院论文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 学生姓名 指导教师  分 院 工商管理分院 专业名称  班 级学　　号  2011年12月25日 房地产金融投资膨胀对通货膨胀的拉动作用分析 摘要：房地产业与人们的生活息息相关，房价不断上涨居民住房消费支出占总支出的比率越来越高。人民币不断升值外资大量涌入房地产业、住房消费贷款政策、金融业过度支持房地产等原因刺激了房地产金融投资膨胀，房地产金融投资膨胀带动相关产业的发展，拉升货币供给的增加带动通货膨胀。 关键词：房地产金融投资；房地产金融投资膨胀；投资率；通货膨胀；拉动作用 我国房地产金融业投资扩张的状况与原因 (一)房地产金融投资膨胀的涵义 房地产金融投资是指投资者通过金融机构融资将资本投入到房地产业，以及在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。房地产金融投资对国民经济的发展起重要的作用，同时关系民生与消费领域密切相关。 (二)我国房地产金融投资膨胀的表现 1．房地产在建规模过大 房地产业利润丰厚，大量资金疯狂投入房地产业瓜分高额利润，2009年房地产开发投资总额51277．6亿元，国内生产总值340506．9亿元，房地产投资额占国内生产总值的15．1％ ，房地产金融投资规模过大导致房地产泡沫。下表2—4从房地产土地购置面积、完成土地开发面积、商品房施工面积、商品房竣工面积方面反映房地产在建规模过大。 2．房地产空置率过高 房地产金融投资膨胀，商品房价格持续上涨，超出了百姓的真实购房能力，商品房空置率不断上涨，空置率一般用空置房与全国存量房或者是空置房与当年的竣工房面积对比，反映房地产市场的资源配置状况、一定时期内商品房的供求状况和房地产市场的投资及销售情况，衡量房地产市场是否健康发展的重要标准。 图1998—2009年房地产企业土地开发完成面积、商品房竣工面积及增长率 (三)我国房地产金融投资膨胀的主要原因 1．银行利率长期偏低 银行的存、贷款利率偏低，导致投资欲望加强，向银行贷款的成本偏低，投资本低会导致资金的超额需求，刺激投资膨胀；银行存款利率偏低，储蓄者愿意把商品房作为一种货币保值增值的工具；银行间激烈的竞争放低了贷款的条件，信贷扩张，商业银行大量向房地产贷款是因为房地产预期收益高，房地产价值不断上升，商业银行所拥有的房地产不断增值，商业银行很乐意持有更多的房地产作为主要资产形式。房地产价值的高升同时其抵押贷款的市价也不断上涨，降低了银行现有贷款组合的损失风险，这样银行将大量的贷款投向房地产。 2．住房消费贷款政策刺激了房地产金融投资膨胀 由于房价不断升高，如果一次性付清房款就只有极少数人能买得起房子，商业银行对购房者实施按揭贷款政策，增加了商品房的销售量，降低了商品房的空置率，刺激了房地产金融投资的膨胀，2010年7月全国房地产开发企业完成投资23864．77亿元，比上年同比增长37．2％ ，其中，住宅投资16708．80亿元，比去年同比增长34．5％ 。 房地产金融投资膨胀拉动通货膨胀的机理分析 (一)通货膨胀的概述 通货膨胀是货币供给的增长速度大于实物产出的增长速度，流通中货币需求量超过客观需求量，即货币收入高于实际收入，导致货币实际价值持续贬值，从物价的角度看通货膨胀则是物价总体水平或者是一般物价水平普遍持续上升，即所以商品的加权平均值上升。通货膨胀是居民是实际货币收入缩水，购买力下降。通货膨胀率通常用物价指数的上涨率来衡量，居民价格指数(CPI)、国民生产总值价格平减指数(PID)和生产价格指数(PPI)这三项是物价指数中最常用的指标。 (二)房地产金融投资膨胀诱发通货膨胀的路径分析 1．住房价格过高占居民总消费支出的比例过大 商品房价格不断高涨，住房成为居民家庭消费开支中比重最大的一项，住房价格上涨拉升消费品价格上涨，从而带动整体价格上涨，居民消费价格指数(CPI)是衡量通货膨胀的主要指标之一。房地产价格波动通过财富效应、信贷效应、资产负债表效应等影响社会总需求，并通过托宾Q效应影响社会总供给，从而由社会总供给和社会总需求影响通货膨胀。房地产价格的上升提高了企业资产净值，降低了银行住房抵押贷款的风险，商品房价格不断上升对银行信贷的扩张起到了极大的推动作用，银行的资本比率上升优化了银行的资产结构，银行将增加房地产贷款量，使得房地产金融投资迅速扩张，增加社会总需求进一步拉升房价的上涨，产生通货膨胀的压力。房地产价格过高利润丰厚，开发商大量掠夺社会财富，房地产高利润的诱惑下，大量国企和其他行业也纷纷高调进入房地产业获取超额利润。工业资金大量进入房地产业不利于产业结构的