房地产项目公司终止后购房人的权益保护..doc

房地产项目公司终止后购房人的权益保护 一、房地产项目公司概述及其终止对购房人权益的影响房地产项目公司概述房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。根据企业的经营性质划分，房地产开发企业可分为房地产开发专营公司、房地产开发兼营公司、房地产项目公司[??。房地产项目公司的形式一般是有限责任公司，工商注册的经营范围都载明某特定地块的开发经营。因此，当项目公司在某一项目开发完成被整体转让，或楼盘售罄，把物业管理委托给专业的物业管理公司之后，项目公司随之注销解散是合法的。这是由一次性的特定项目开发的性质所决定的。可以合理地规避市场及法律上的某些风险因此出现大量项目公司即开发一个项目成立一个公司，项目彼此互不影响。房地产项目公司终止对购房者利益的影响项目公司的终止[??可以分为主动的终止和被动的终止，主动的终止是指项目公司自行解散；被动的终止主要是指房地产项目公司被主管机关依法撤销或者因经营不善而导致破产。相对于项目公司的主动终止，被动终止对社会造成的危害更严重。因为项目公司主动终止的时候，会进行公司法上的清算，债权人在此阶段可以主张、实现自己的债权；但当项目公司被动终止的时候，债权人的债权往往会受到严重的侵害。项目公司的不正常终止对房屋买受人产生的影响包括：因项目公司的先期行为导致买房人的房屋产权无法办理[??施工单位的优先受偿权购房人权益[??银行的抵押权购房人权益房地产项目公司终止后给购房人造成的消极影响，对购房人影响最大的是质量瑕疵担保责任的落空，即购房人找不到承担房屋质量瑕疵的责任主体。房屋的质量问题是购房人在长期使用过程中才能发现的因经济和技术方面弱势，不能及时发现问题及维护自己的合法权益。这也是本文所要解决的问题。项目公司在我国房地产行业存在的必要性房地产融资的需要项目公司的存在对缓解我国房地产行业的融资压力起到了一定的作用。依照《公司法》第27条的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。《城市房地产管理法》第28条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。由于我国现行法律对于取得建设用地使用权的主体未作特殊规定[??，导致现许多不具有资质和资金实力的单位和个人取得国有土地使用权。由于经济实力的限制，有的企业虽然取得某的建设用地使用权，但是缺乏资金或者经营资质，无法对地块进行开发经营。土地资源稀缺和不可再生性房地产开发的首要因素，许多黄金地段或绝版商段更是成为开发商争相追逐的目标，故土地使用权的持有者如果资金不足或者缺乏开发资质，便会寻找合作者。 与此同时，一些企业虽然有足够的资金或者开发资质，但是却没有可以开发的地块。这两种类型的企业依照上述《公司法》和《城市房地产管理法》的相关规定，一方出地，另一方出资，共同组成房地产项目公司对特定地块进行开发经营。在实际中，项目公司根据合资合作合同而设立，与合资合作合同存在密切的依附关系，因此其经营范围和经营对象具有定向、单一性和特定性，并且因其具有独立的法人主体资格，因此利用项目公司规避市场风险和法律风险，备受房地产开发商的青睐。（二）政府管理的需要我国目前的税收、行政机制也是导致房地产项目公司盛行的重要原因之一。我国实行的税收体制是地方与中央分成，即地方政府有自己的税收权，地方政府为了增加本地税收，一般都会要求开发商在开发本地区的房地产前行政区域内成立项目公司，进行独立的公司财务核算，向本地政府缴税，增加政府的财政来源。监督管理房屋建成后涉及到物业管、城建管理等行政管理问题，而且产权过户等重要事项也需相关行政部门配合。因此当房地产商进行异地开发的时候，当地政府为了增加税收、方便管理，往往会要求投资方在本行政区域内成立房地产项目公司。若一味地取消项目公司开发模式，不利于政府对房地产开发企业的监管。异地房地产开发企业不在本地成立项目公司，其经营所得应缴税款将由公司注册地政府征收，政府在对待异地开发，将采取否定的态度。由此将造成房地产行业的地方保护。（三）外商投资我国房地产行业的需要根据建设部等六部门联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。，外商若要投资我国房地产行业，必须以外商投资企业的形式进行开发经营。根据我国外商投资设立企业相关法律的规定，外商来我国投资，必须先确定好项目，才允许成立公司。 即外商投资中国成立公司之前，必须先有项目，必须先编制项目建议书、可行性研究报告以及其它文件。，外商在我国投资设立的企业在性质上属于项目公