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房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2012-11-17 09:58:58) 标签： 杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务?就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或多种方式组合的特征。一、 股权融资。 包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。通常指房地产企业设立或项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。根据国家相关规定该部分自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。该部分资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开发项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。在具体的房地产项目立项等前期环节，特别是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不完全真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明（甚至是复印本）或企业内外部的资金腾挪。从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特别重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力（Pricing Power）的基础。2、资本市场股权融资——发行股票及债券。主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。房地产行业上市公司通过证券市场历年融资额呈快速上升趋势。2002 年起，中国房地产企业对海外上市发生了浓厚的兴趣，上海复地、 SOHO 中国、首创置业、上海仲盛和顺驰中国、富力集团、华银控股等都有海外上市动作。成功的例子为上海复地在香港联交所的IPO和配股共募集17.2亿港元；失败的例子是顺驰和SOHO中国，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推销却缺少项目开发的土地储备。二、 信贷融资，即银行贷款。几乎所有的房地产项目都会依赖银行贷款支持，但随着央行和银监局加强对房地产信贷的管理，贷款条件日趋严格。但实际上除了房地产贷款资金总体规模受到限制外，对于房地产整个行业的发展以及房地产企业获得贷款和项目运营并不会产生牵制作用，利率的调高并不会影响到房地产开发成本和资金费用比例以及降低房地产企业对银行信贷的依赖程度和预期。至于信贷资金的融资成本，房地产开发贷款的最终综合成本并不会比其他融资方式要低，根据央行研究局关于《金融腐败制度经济学研究》的结论，在我国企业经营活动过程中，贷款综合成本折合实际利率在12-19%之间，主要用于支付包括贷款行贿寻租和维持信贷合作关系的费用等，实际上房地产企业为此付出的资金成本应当是在整个各类企业中较高比例的那一部分。银行信贷资金业还有以其他贷款用途和名义最终流入房地产行业作为开发项目的投资资金。比较典型的有个人住房按揭贷款，这也是大多数房地产企业热衷的方案，也是房地产投资资金的主要来源和构成；另外，施工企业的建筑贷款或材料供应商的流动资金贷款以施工保证金或合作资金的名义作为投资资金进入房地产项目开发环节也是比较常见的融资方式。三、 房地产信托。一般普遍认为，是2003年6月的“121”号文件提高房地产开发信贷的门槛，催生了房地产信托的火爆。按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制，房地产信托确有相对宽松的特质。根据《信托法》规定，信托产品不得作保底承诺，“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”房地产信托的预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等，信托产品收益率较低的在3%左右，较高的可以达到8-9%，绝大多数房地产信托产品的收益率在4-4.5%之间。在《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿中，房地产收益凭证将替代目前的信托合同，这对于房地产开发项目通过房地产信托渠道融资无疑会更加规范和扩展。但是，2004年下半年开始，房地产信托的销售也出现缓慢的迹象，到了2005年8