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控方案关键指标的限额控制.
控方案:关键指标的限额控制
2014-03-23?查看更多—〉?明源地产研究院
作者:明源地产研究院 王小兵?
某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时,发现新一期的盈利指标水平比刚开发完成的前一期好不了多少,而该期的各种条件及市场状况都要比前一期好得多。
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是什么原因导致这样的结果呢?是计算错误?成本估算指标偏高?还是售价预测过于保守?经反复核查均不是,最后发现某个综合面积指标异常——可售面积占总建筑面积的比例偏低(仅为76%)。追根溯源,原来地下室面积比例过大。
于是公司责成相关部门尽快进行方案优化,新方案在满足当时项目各种规划要点及档次要求的前提下,比原方案减少了约1万平方米的地下室。若按当时的造价水平1600元/平方米计算,直接成本将节约1600万元,这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接受益。
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房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键,尽管设计费一般只占总成本的1.5%-3%,但对工程造价的影响深远,合理科目的设计,可大幅降低房地产工程造价。但当前设计单位普遍 “重技术、轻经济”,注重设计效果,往往忽视成本;而成本人员又缺乏设计背景,不清楚设计方案中哪些技术经济指标会对成本造成决定性影响,应该限额多少才是合理的,因而难以向设计单位提出反向要求,导致项目成本控制难以达到目标。
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那么,在满足客户需要、尊重设计的前提下,能否提炼一些“关键技术经济指标”,通过对这些指标的限额控制,跨越专业管理边界,实现项目成本无接缝管理?
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一、关键技术经济指标限额控制的价值
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对企业的关键技术经济指标进行限额控制,能给企业带来高额回报。一方面,能将成本控制指标化、数据化,便于成本、设计及公司内部统一语言,有效理解并执行,实现成本、设计人员无缝对接;另一方面,相对容易落地执行,能实现每一阶段的设计方案在满足客户需要的前提下实现成本的“事先决策、过程控制”。(如示例1)
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二、如何确定关键技术经济指标
关键技术经济指标,指的是描述项目设计方案特征的一系列度量指标。比如:标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高等。(如表1)
项目的技术经济指标很多,如果要求企业对所有指标进行限额控制,管理成本过高,因此,有必要对设计阶段的各类技术经济指标进行分析,找出成本控制的关键技术经济指标。关键技术经济指标的确定原则有三点:一是可行,便于前期控制;二是消耗量及指标量大;三是对成本影响大。
根据以上原则,某企业确定的在全国范围内实现限额控制的关键技术指标有:标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例等。
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三、如何控制关键技术经济指标
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1.统一定义及控制规则
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由于不同项目成本人员对同一技术经济指标的理解不同,容易出现针对同一指标,各项目的计算法则各不相同的问题。要保证公司内部的统一理解、外部设计院的实施执行,必须清晰界定不同指标的计算公式。
同时,还要明确控制规则及限额要点。比如,区域不同,当地的地质条件、政府规划各不相同,同一指标的限额也有差异;对于不同产品形态,指标限额控制值也各不相同。(不同指标的限额要点如表2,某企业关键技术经济指标限额控制见示例2)
2.分阶段管控
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传统的成本控制,一般以施工图为基础,进行成本测算及结果分析,但施工图完成后是较难实现成本控制的,成本专业非常被动,更多是“核算”,若结果分析偏差较大,需驳回重新进行施工图设计,对进度影响也较大。
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一般而言,概念设计、规划设计阶段决定了工程成本的50%-60%,初步设计、施工图设计等各专项精细化设计阶段决定成本的40%-50%。如果要有效实现成本的事前控制,需要在设计各阶段对影响成本的关键技术经济指标进行控制,在桩基、基础开工前,确定地下室层高、地下车位平均面积;在施工图设计过程,进行方案比优,确定地下室钢筋含量、标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比等几个关键指标。(如图1)
景观设计方案相对独立,硬景面积比例指标可在景观方案设计完成、主体开工后3个月内确定。为保证设计阶段成本控制有效执行,组织上需要成立“关键指标对标小组”,将各设计阶段关键技术经济指标控制融入审批流程中,与历史项目或各区域标准进行横向对标,作为设计方案评估的重要依据。
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3.确保设计单位按要求实施
所有阶段的设计方案都是由设计单位完成,只有要求设计单位在各阶段对比本阶段需要控制的关键指标,高度配合按要求实施,才能实现设计过程中的成本控制。以下措施可以确保设计单位的有效实施:
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(1)择优选择设计单位
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要选择专业能力强、易管易协调的合作伙伴,可从业绩、服务意识、施工期间服务质量、设计变更比率等方面进行考查。房地产公司规划设计部前
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