旧城改造与房地产关系..doc

成都市旧城改造与房地产市场的关系 按照成都市委、市政府经营城市的指导思想和具体工作部署，成都市全面启动了城区危旧房改造工程。从2002年开始，计划用三年时间完成城区二环路以内约410万平方米的危旧房改造任务。大规模的旧城改造对房地产市场的影响涉及到土地供应，住宅供应及需求等与房地产息息相关的因素，结合到成都市2003年商品房供不应求，房价水涨船高的现象，有必要仔细分析成都市旧城改造与房地产市场的关系。 在旧城改造方面，2002年成都开始全面提速，2002年拆迁面积为124.3万平方米，比照2001年的47.82万平方米，增长率达到159.93％，拆迁户数也由2001年的11735户激增到2002年的24492户，增长率为108.7％。2003年的拆迁户数也有23720户，由此而带来的安置问题对房地产业的影响将是巨大的。 ????????????????????????? 成都市五城区房屋拆迁统计 年度 拆迁户数 拆迁面积(万㎡) 拆迁户平均面积（㎡） 安置户数 安置面积（万㎡） 安置房平均面积（㎡） 1998 3953 12.95 32.8 5929 27.1 45.7 1999 4344 19.31 44.5 6569 44.4 67.6 2000 7535 30.18 40.1 10929 73.3 67.0 2001 11735 47.82 40.8 15256 91.5 60.0 2002 24492 124.3 50.8 11021 69.4 63.0 2003 23720 151.12 63.70 4121 28.0 68.04 ???????????????????????????????资料来源：成都市房地产管理局???? 由成都市房地产管理局统计的数据看，2002年可以看成一个分水岭，在2002年前，安置户数大于拆迁户数，拆迁面积小于安置面积。而在2002年，安置户数仅为拆迁户数的45％， 2003年拆迁户为23730户，而只有4121户得到现房安置。拆迁面积也远大于安置面积。这样，拆出的土地如何利用；未安置的拆迁户在失去了房产之后是放弃安置，利用补偿款买新房；还是先租房等待安置,都是值得考虑的问题。 从房管局了解到的信息，2003年以前约50％的拆迁户选择了不要安置房而要货币补偿，2003年，选择住房货币补偿的占到68.52％，非住房货币补偿的占了87.63％。可以看出，选择货币补偿的拆迁户越来越多。 这些补偿款的流向值得关注。对于失去了住房的拆迁户，利用这笔钱购置房产是顺理成章的事。但和安置户不同，他们可以自由选择需要的房产，可选择的有新房或二手房；可以选择市区或郊区。也会有一部分选择租房，把资金用来投资。但是无论拆迁户选择用何种方式获得住房，他们的需求必须在短时间得到满足，否则就会失去住所。因此，拆迁对房地产市场带来的不仅是有数可查的安置需求；还有能进入市场自由选择，有强烈住房需求并持大量资金的拆迁人口。 对选择安置房和选择货币补偿的拆迁户，他们对住房的需求在时间有一些差异，安置户由于安置房到位有一定时间段，他们的需求伴随着安置房的交付得到满足。如在2003年，除现房安置4121户外，有2330的拆迁户属于期房安置，他们目前必须通过各种方式得到过渡用房。而拿到补偿款的拆迁户，他们的住房需求需要马上得到满足。 通过对相关房地产数据的分析，发现了旧房改造对房地产市场在以下两个方面有较大的影响： 1．?对住宅需求的影响 2003年，成都市市区商品房成交面积741.33万平方米，同比增长21.90％，其中住宅成交面积632.04万平方米，同比增长20.66％。全年商品房供应（批准预售）面积为689.06万平方米，同比增长22.78%，其中住宅487.36平方米，同比增长9.93。供销总量较为平衡，但是住宅需求非常强劲。这说明了成都市目前的商品房市场特别是住宅市场上存在着供不应求的状况。旧城改造产生了需求，这种需求有多大，下面进行一些分析。 2003市区各类物业供销对比表(单位：万平方米? ??????????????????????????????? 资料来源：成都市房地产管理局 将成都市房地产管理局统计的2003年拆迁安置面积28.0万平方米与2003年住宅商品房供应量487.36平方米比较，可知拆迁安置面积占商品房住宅供应面积的5.7%，考虑到有些拆迁户没有选择安置，而是利用补偿款购买新房，因拆迁而购置商品房住宅的比例还将上升。 2003年成都市区新建住宅中成都本地人购买面积为345万平方米，用2003年拆迁安置面积28.0万平方米与之比较，可知拆迁安置面积占成都本地人购买面积的8%。 由于2002年以前的安置户大于拆迁户，未安置的拆迁户的激增从2002年开始，按房管局的统计，2