昆明某商业广场项目战略定位报告..doc

昆明某商业广场项目战略定位报告 　　　　前言 　昆明XX地商投资有限公司： 我司人员自本月12日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨， 第一部分　这里最适合做什么？ 云南特色代表什么？ 此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国＿旅游特色、民族特色；然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色 昆明商圈分布扫瞄： 青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。。。。。。这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色； 火车站片区商业扫瞄 火车站片区定位 政府对火车站片区总体规划： 火车站片区＿商务商贸集散地　 结论： 火车站片区最适合做:1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心　 　　　　　　　　第二部分　我们可以做什么 专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析 地段： 交通： 物流： 人口： 　 昆明XX广场商业项目的相关营销定位策划 项目功能定位 昆明福地 1－1：社会贡献：配合政府对火车站片区的城市改造，靓化火车站片区市容； 1－2：区域贡献：改良和提升火车站片区的商业环境和质量； 1－3：民生贡献：满足区域内固定居民、及‘交通枢纽’所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要； 1－4：商业贡献：给火车站片区、昆明市的新老‘车站商业’的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台； 1－5：投资机遇：为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的‘财富港口’； 项目形象定位 整体：百年云南商业精华所在 1期：首席云南特色产品国际交易MALL (即专业批发零售市场。含A区：1期1～4层；B区：2期1～4层) 2期：酒店式精英商务公寓 （公寓5～6层；仓储配套7～10层） 口号：这里是―――云南的世界，世界的昆明 名称：云南100 经营业态定位 1期（A区） 1层：金银、玉器、珠宝等； 2层：茶叶、烟草等； 3层：特色服饰、箱包、工艺品等； 4层：特色副食品； 5层：咖啡厅、西餐厅、商务会所等； －1层：综合超市 2期（B区） 1层：金银、玉器、珠宝等； 2层：茶叶、烟草等； 3层：特色服饰、箱包、工艺品等； 4层：特色副食品； 5～6层：居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓； 7～10：仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构； 价格水平定位 租金类（按建筑面积下的均价） 1－1）1期 1层：120元／㎡／月 2层：80元／㎡／月 3层：50元／㎡／月 4层：40元／㎡／月 5层：30元／㎡／月 －1层：90元／㎡／月 1－）2期 1层：100元／㎡／月 2层：70元／㎡／月 3层：40元／㎡／月 4层：30元／㎡／月 5层：30元／㎡／月 －1层：车库 售价类（按建筑面积下的均价） 3－1）1期 1层：12000元／㎡ 2层：8000元／㎡ 3层：5000元／㎡ 4层：4000元／㎡ 5层：3000元／㎡ －1层：9000元／㎡／月 3－2）2期 1层：10000元／㎡ 2层：7000元／㎡／月 3层：4000元／㎡／月 4层：3000元／㎡／月 5层：3000元／㎡／月 －1层：车库（待议） 铺面分割形态 5－1）1期 1层～4层：可自营独立铺面＋柜台 －1层：非自营产权包租小面积分割销售 5层：分割成2块大面积铺面销售 5－2）2期 1层～4层：可自营独立铺面＋柜台 5层～6层：30平米／间以内小户型酒店式公寓 总价控制建议 1）铺面 主力铺面总价控制在15万元以内 2）公寓 控制在总价10万元～12万元左右